Словарь недвижимости Чехии

Авансы за услуги (zálohy na služby) - ежемесячные платежи, которые арендатор вносит сверх арендной платы за отопление, воду, лифт, уборку общих помещений и другие услуги. После расчётного периода они пересчитываются.

Акт приёма-передачи (předávací protokol) - письменная запись о передаче недвижимости новому владельцу или арендатору. В нём фиксируют дату, состояние квартиры или дома, показания счётчиков, переданные ключи и документы и дефекты.

Американская ипотека (americká hypotéka) - нецелевой кредит под залог недвижимости. Деньги можно потратить на что угодно, например на машину или погашение других долгов, но обеспечением служит ваша недвижимость.

Аннуитет (anuita) в кооперативной квартире - доля члена кооператива в кредите, который кооператив взял на строительство или ремонт дома. Её гасят ежемесячными платежами, при продаже долг обычно переходит к покупателю.

Арендная плата (nájemné) - это регулярный платёж, который арендатор вносит арендодателю за пользование квартирой или домом. Плата за услуги, например отопление или воду, обычно добавляется отдельно в виде авансов.

Ателье (ateliér) - помещение, изначально предназначенное для творческой или рабочей деятельности, часто в мансарде или бывшей мастерской. Его рекламируют почти как квартиру, но по кадастру и вводу в эксплуатацию это может быть не жильё.

Аукцион недвижимости (aukce) - коммерческий способ продажи, обычно онлайн, при котором участники повышают ставки, а лучшее предложение получает возможность купить объект. Это не обязательно публичные торги по закону; правила задаёт организатор.

Валовая доходность аренды (hrubý výnos) - это годовая арендная плата, делённая на цену покупки, в процентах. Расходы в ней не учитываются, поэтому она служит прежде всего для быстрого первичного сравнения объявлений.

Вещное обременение (věcné břemeno) - право другого лица на чужую недвижимость, которое ограничивает собственника: он должен что-то терпеть, от чего-то воздерживаться или что-то давать либо делать.

Внесение в кадастр недвижимости (vklad do katastru nemovitostí) - запись права собственности или другого вещного права в кадастр на основании договора. Только после неё покупатель становится собственником, причём со дня подачи заявления.

Возможность застройки участка (zastavitelnost pozemku) показывает, можно ли и сколько строить на участке. Её не определяет один документ: она складывается из территориального плана, вида земли, охранных зон, зон затопления, подъезда и сетей.

Гарсоньера (garsoniéra) - самый маленький тип отдельной квартиры: одна жилая комната с кухонным уголком или маленькой кухней и собственным санузлом. В чешских объявлениях её обычно обозначают 1+kk или 1+0.

Гидроизоляция (hydroizolace) - слой или обработка конструкции, которые не пускают воду и грунтовую влагу в стены, полы, подвал и крышу. Если её нет или она изношена, появляются сырость, плесень и отслаивающаяся штукатурка.

Девелоперский проект (developerský projekt) - строительство или реконструкция жилого дома или комплекса домов, которые застройщик планирует и финансирует, чтобы продать или сдать квартиры, дома и другие помещения.

Депонирование покупной цены (úschova kupní ceny) - услуга, при которой покупатель вносит деньги за недвижимость у адвоката, нотариуса или в банке, а продавец получает их только после выполнения условий, обычно после записи покупателя в кадастр.

Договор аренды (nájemní smlouva) - это договор, по которому арендодатель передаёт арендатору квартиру или дом во временное пользование за арендную плату. В Чехии аренду жилья регулирует Гражданский кодекс.

Договор купли-продажи (kupní smlouva) - письменный договор, по которому продавец обязуется передать покупателю право собственности на недвижимость, а покупатель - оплатить цену. Собственником покупатель становится только после записи в кадастр.

Договор о резервации (rezervační smlouva) - соглашение, по которому покупатель вносит резервационный платёж, а продавец или агентство обязуются на оговорённый срок не предлагать объект другим. Права собственности он не передаёт.

Договор субаренды (podnájemní smlouva) - это договор, по которому арендатор передаёт квартиру или её часть другому человеку, субарендатору. Субарендатор заключает договор с арендатором, а не с собственником.

Доля в праве собственности (spoluvlastnický podíl) показывает, в какой мере совладелец участвует в праве на весь объект, например 1/2 или 1/4 дома или участка. Конкретную комнату или часть участка она не определяет.

Досрочное погашение ипотеки (předčasné splacení) - выплата всего кредита или его части раньше, чем предусматривает график. Закон разрешает это в любой момент, но кредитор может требовать возмещения расходов.

Доходность аренды (výnos z pronájmu) показывает, сколько процентов от цены недвижимости ежегодно возвращает арендная плата. Валовая доходность считается только по аренде, чистая - за вычетом расходов владельца.

Доходный дом (činžovní dům) - многоэтажный городской дом с несколькими квартирами, изначально построенный для сдачи в аренду. Сегодня он может принадлежать одному владельцу или быть разделён на единицы разных собственников.

Двойной дом, или дуплекс (dvojdům), - два семейных дома, соединённых одной общей стеной, часто зеркально одинаковых. Каждая половина может быть отдельной постройкой на своём участке или единицей в разделённом доме.

Жилая единица (bytová jednotka) - это квартира как пространственно обособленная часть дома вместе с долей в общем имуществе дома. Так в Чехии оформляется квартира в личной собственности, она вносится в кадастр.

Жилая площадь (obytná plocha) - площадь комнат, предназначенных для жизни, то есть гостиной и спален, иногда и кухни. Ванная, коридор и кладовые в неё обычно не входят.

Жилищный кооператив (bytové družstvo) - юридическое лицо по чешскому Закону о хозяйственных корпорациях, которое владеет жилыми домами и обеспечивает жильём своих членов, сдавая им квартиры в аренду.

Залог (kauce, по закону jistota) - это сумма, которую арендатор вносит арендодателю в обеспечение арендной платы и других обязательств по договору. После окончания аренды он возвращается за вычетом долгов.

Зона затопления (záplavové území) - официально определённая территория, которую может затопить при паводке. Её устанавливает краевое управление мерой общего характера, а в её активной зоне действуют законные ограничения.

Инвестиционная квартира (investiční byt) - это квартира, купленная прежде всего для сдачи в аренду или сохранения капитала, а не для собственного проживания. Её доходность зависит от цены, аренды, расходов, налогов и финансирования.

Инженерные сети (inženýrské sítě) - водопровод, канализация, электро-, газо- и телекоммуникационные сети, к которым подключаются здания. По Гражданскому кодексу Чехии они не являются частью участка и обычно принадлежат владельцу сети.

Инсольвенция (insolvence) - положение, когда должник не может исполнять свои обязательства. В ходе инсольвентного производства он должен воздерживаться от существенных действий с имуществом, поэтому продажа его недвижимости идёт по особым правилам.

Инфляционная оговорка (inflační doložka) - условие договора аренды, по которому арендная плата ежегодно повышается, чаще всего на уровень инфляции. Закон такого названия не использует, он говорит о ежегодном повышении арендной платы.

Ипотека (hypotéka) - долгосрочный кредит на жильё, обеспеченный залогом недвижимости. Заёмщик погашает его ежемесячными платежами, как правило, в течение многих лет.

Исполнительное производство в отношении недвижимости (exekuce) - принудительное взыскание долга, при котором судебный исполнитель обращает взыскание на дом, квартиру или участок должника. После начала владелец не может свободно распоряжаться имуществом.

Итоговый расчёт за услуги (vyúčtování služeb) - документ, в котором поставщик сравнивает авансы, уплаченные за расчётный период, с фактическими расходами на отопление, воду и другие услуги. Итог - переплата или недоплата.

Кадастр недвижимости (katastr nemovitostí) - государственный публичный реестр Чехии, где учтены участки, здания и квартиры, а также права на них: собственность, залог, сервитуты. Его ведёт ведомство ČÚZK через кадастровые управления.

Кадастровая территория (katastrální území) - обособленная часть территории муниципалитета, внутри которой чешский кадастр ведёт собственную нумерацию участков. Участок однозначно определяется только номером вместе с кадастровой территорией.

Кадастровый номер участка (parcelní číslo) - номер, под которым чешский кадастр учитывает конкретный участок в пределах кадастровой территории. Различают строительные участки с пометкой st. и земельные, часто с дробью, например 512/3.

Колаудация (kolaudace) - процедура, в которой строительное ведомство разрешает использовать законченное здание. Если её требует строительный закон № 283/2021 Sb., она завершается решением, без которого здание использовать нельзя.

Комиссия риелтора (provize realitní kanceláře) - вознаграждение агентства недвижимости за посредничество при продаже или покупке объекта. Размер закон не устанавливает, но в письменном договоре о посредничестве должен быть указан размер или способ его определения.

Кооперативная собственность (družstevní vlastnictví, DV) - неточное название: покупатель получает не квартиру в собственность, а пай в жилищном кооперативе и вместе с ним право аренды кооперативной квартиры.

Кредитоспособность заявителя (bonita) - способность заёмщика полностью и вовремя погашать кредит. Банк оценивает её по доходам, расходам, имеющимся долгам и платёжной истории, прежде чем решить вопрос об ипотеке.

Лист собственности (list vlastnictví, LV) - лист кадастра, который в пределах одной кадастровой территории показывает, кому принадлежат объекты и чем они обременены: залогом, сервитутами или текущей сменой собственника.

Личная собственность (osobní vlastnictví, OV) означает, что покупатель становится зарегистрированным владельцем квартиры или дома в чешском кадастре недвижимости и может свободно ими распоряжаться.

Лофт (loft) - открытое жилое или рабочее пространство с высокими потолками, обычно созданное перестройкой фабрики, склада или другого промышленного здания. Характерны большие окна, открытые конструкции и галерея.

Мезонет (mezonet) - квартира на двух уровнях, соединённых собственной внутренней лестницей. Обычно находится на верхних этажах дома или в мансарде и позволяет разделить дневную и ночную зоны.

Нежилое помещение (nebytový prostor) - это помещение, не предназначенное для проживания: офис, магазин, склад, гараж или мастерская. Для чего его можно использовать, определяет прежде всего ввод в эксплуатацию.

Новостройка (novostavba) - недавно построенная квартира или дом, в которых ещё никто не жил, будь то готовый объект или строящийся. Сколько лет зданию, чтобы его ещё называли новостройкой, продавцы понимают по-разному.

Общая площадь (celková plocha) - итоговая цифра размера недвижимости в чешском объявлении. В зависимости от продавца она может включать только квартиру или ещё балкон, террасу, подвал или палисадник.

Окупаемость инвестиций (ROI, návratnost investice) показывает, сколько процентов прибыли принесли деньги, вложенные в недвижимость. По-чешски návratnost означает также число лет, за которые аренда вернёт вложения.

Оценка недвижимости (odhad nemovitosti) - определение стоимости квартиры, дома или участка, на которое опирается банк при решении об ипотеке. По ней устанавливают стоимость обеспечения, а значит, и сумму кредита.

Оценочная стоимость (odhadní cena) - это стоимость, которую оценщик или судебный эксперт определяет для конкретной цели, чаще всего для банка при ипотеке. Она может отличаться и от цены покупки, и от рыночной цены.

Пахотная земля (orná půda) - вид земли в чешском кадастре, предназначенный для выращивания сельхозкультур. Она входит в сельскохозяйственный земельный фонд (ZPF), поэтому строить на ней можно лишь при соблюдении правил ZPF и территориального плана.

Перевод в личную собственность (převod do osobního vlastnictví) - процедура, при которой жилищный кооператив передаёт квартиру своему члену, и тот из арендатора становится зарегистрированным собственником единицы.

1+1 - чешское обозначение квартиры с одной жилой комнатой и отдельной кухней за дверью. По привычной русской системе это обычная однокомнатная квартира, а не квартира со спальней и гостиной.

1+kk - чешское обозначение квартиры с одной жилой комнатой, в которой находится кухонный уголок (kk, kuchyňský kout). По сути это студия: отдельной кухни нет, санузел и прихожая в обозначение не входят.

2+1 - чешская квартира с двумя жилыми комнатами и отдельной кухней. По русской системе это обычная двухкомнатная квартира: гостиная, спальня и кухня за дверью.

2+kk - чешская квартира с двумя жилыми комнатами, в одной из которых кухонный уголок (kuchyňský kout). Обычно это гостиная с кухней и одна спальня, то есть евродвушка, а не две спальни.

3+kk - чешская квартира с тремя жилыми комнатами, одна из которых совмещена с кухонным уголком (kuchyňský kout). Обычно это гостиная с кухней и две спальни, то есть евротрёшка.

Пломба в кадастре (plomba) - неофициальное название отметки о том, что по объекту идёт производство, способное изменить записанные права, обычно регистрация после продажи. Закон говорит об отметке, что права затронуты изменением.

Площадь застройки (zastavěná plocha) - часть участка, которую занимает здание, то есть его пятно, измеренное по внешнему контуру стен. Её указывают для домов и участков, о жилом пространстве она не говорит.

Площадь пола (podlahová plocha) - площадь полов помещений квартиры или дома, измеренная изнутри, между стенами. Что именно в неё включают, бывает по-разному, поэтому уточняйте способ измерения.

Подъездная дорога (přístupová cesta) - путь от общественной дороги или улицы к участку или дому. Главное - кому она принадлежит и на каком основании вы можете ею пользоваться: собственность, доля в общей собственности или сервитут.

Пожизненное право проживания (věcné břemeno dožití) - распространённое название права человека до конца жизни жить в квартире или доме, принадлежащих другому. Обычно оформляется как сервитут жилья или пользования и прекращается со смертью управомоченного.

Покупная цена (kupní cena) - сумма, которую покупатель платит продавцу за недвижимость и которую стороны согласуют в договоре купли-продажи. Цена в объявлении - лишь предложение; решает сумма в договоре и то, что в неё входит.

Полезная площадь (užitná plocha) - площадь всех помещений квартиры или дома, которыми пользуются, то есть комнат и подсобных помещений вроде ванной, коридора или кладовой. Состав бывает разным.

Постоянное место жительства (trvalý pobyt) в арендованном жилье означает, что арендованная квартира записана как ваш официальный адрес. Этот адрес носит учётный характер и не даёт прав на недвижимость.

Право залога (zástavní právo) обеспечивает долг: если должник не платит, кредитор может получить удовлетворение из заложенной недвижимости. Для объекта в кадастре оно возникает с записью и сохраняется при смене владельца.

Правовые недостатки недвижимости (právní vady nemovitosti) - права третьих лиц или другие правовые ограничения, мешающие покупателю свободно пользоваться объектом или распоряжаться им: залог, сервитут, аренда, взыскание или спор о собственности.

Предварительный договор купли-продажи (smlouva o smlouvě budoucí kupní) обязывает стороны в будущем заключить договор купли-продажи на заранее согласованных условиях. Его используют, когда сделку пока нельзя завершить, например со строящейся квартирой.

Преимущественное право покупки (předkupní právo) даёт определённому лицу приоритет при продаже: собственник, который хочет продать вещь или долю, сначала должен предложить её управомоченному. Оно возникает из закона или договора.

Приобретение права собственности (nabytí vlastnického práva) - момент, когда лицо становится собственником недвижимости. При покупке объекта, записанного в кадастре, это происходит при записи в кадастр, а не при подписании договора или оплате.

Процентная ставка (úroková sazba) - цена заёмных денег в процентах годовых. В ипотеке она определяет, какая часть каждого платежа уходит на проценты, и бывает фиксированной на срок или плавающей.

Публичные торги недвижимости (dražba) - регулируемая законом продажа, при которой объект получает тот, кто предложил больше всех. Они проходят, например, как публичные торги по закону о торгах или как торги в исполнительном производстве.

Ревизия электропроводки (revize elektroinstalace) - профессиональная проверка электрических сетей и оборудования в квартире или доме. Её итог - протокол (revizní zpráva) с описанием состояния проводки и найденных дефектов.

Реконструкция (rekonstrukce) - ремонт или модернизация квартиры или дома с заменой их частей: проводки, труб, ванной, окон или крыши. В чешских объявлениях слово может означать что угодно, от новых полов до полной перестройки.

Рефинансирование ипотеки (refinancování) - погашение действующего кредита новым, обычно в другом банке и на лучших условиях. Как правило, его делают по окончании периода фиксации ставки.

Рыночная цена (tržní cena) - это сумма, за которую недвижимость, скорее всего, будет продана в данный момент и в данном месте между покупателем и продавцом, действующими свободно и без давления.

Рядный дом, или таунхаус (řadový dům), - семейный дом в сплошном ряду похожих домов, который делит с соседями одну или две боковые стены. Обычно у него свой вход, свой участок и небольшой сад.

Самовольная постройка (černá stavba) - разговорное название здания или его части, построенных без нужного разрешения или с его нарушением. Строительное ведомство может распорядиться о сносе, поэтому документы стоит проверить до покупки.

Семейный дом (rodinný dům) - здание, предназначенное прежде всего для проживания одной или нескольких семей, отдельно стоящее или примыкающее к соседним. Обычно продаётся вместе с участком, частью которого он является.

Сервитут (služebnost) - вид вещного обременения, при котором собственник недвижимости должен в пользу другого что-то терпеть или от чего-то воздерживаться, например проход через участок или проживание другого человека в доме.

Скрытые недостатки (skryté vady) - дефекты недвижимости, которые нельзя было обычным образом заметить при осмотре и передаче, например сырость в стенах или повреждённые трубы. Для зданий закон связывает их с пятилетним сроком.

Солнечная электростанция (fotovoltaická elektrárna, FVE) превращает солнечный свет в электричество для дома. Она состоит из панелей, инвертора и иногда аккумулятора; при покупке дома важно знать, кому она принадлежит и какие договоры с ней связаны.

Срок уведомления о расторжении (výpovědní lhůta, по закону výpovědní doba) - срок, по истечении которого аренда после уведомления заканчивается. Он начинается с первого числа следующего месяца; при бессрочной аренде недвижимости длится три месяца.

Срочная аренда (nájem na dobu určitou) - аренда, заключённая до определённой даты или на определённое число месяцев или лет. Она заканчивается по истечении срока, если стороны её не продлят или она не возобновится по закону.

Статика здания (statika budovy) описывает, как несущие конструкции дома - фундамент, стены, перекрытия и стропила - воспринимают нагрузку. Нарушения статики проявляются трещинами или прогибами перекрытий, их оценивает инженер-конструктор.

Тепловой насос (tepelné čerpadlo) - источник тепла для отопления и часто для горячей воды, который забирает тепло из наружного воздуха, грунта или воды и с помощью электричества передаёт его в дом. Его эффективность зависит от проекта и утепления дома.

Теплоизоляция (tepelná izolace) - материал или слой, который уменьшает потери тепла через стены, крышу и пол здания. Утеплённому дому нужно меньше энергии на отопление, и это может отразиться в более высоком классе PENB.

Территориальный план (územní plán) - основной планировочный документ муниципалитета. Он определяет, где можно строить, для чего служат отдельные зоны и какие условия действуют для застройки, поэтому его стоит проверить до покупки.

SVJ (společenství vlastníků jednotek) - юридическое лицо, которое собственники квартир создают для управления домом и участком. Его обязательно создают в доме с минимум пятью единицами, из которых не менее четырёх принадлежат четырём разным владельцам.

Участок под застройку (stavební pozemek) по чешскому Строительному закону - это участок, его часть или группа участков, выделенные и предназначенные для застройки. Можно ли на нём строить, решает прежде всего территориальный план.

Фиксация ставки (fixace) - период, в течение которого процентная ставка по ипотеке не меняется. После него банк предлагает новую ставку, и заёмщик решает, остаться, рефинансировать кредит или погасить часть.

Цена за м² (cena za m²) - это цена недвижимости, разделённая на её площадь. Она помогает сравнивать квартиры разного размера, но только если во всех объявлениях взята одна и та же площадь.

Чистая доходность аренды (čistý výnos) - это годовая аренда за вычетом расходов владельца, делённая на полную стоимость покупки вместе с сопутствующими расходами. Она реалистичнее валовой доходности.

PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) - чешский энергетический сертификат здания. Он оценивает, сколько энергии требуется дому или квартире, и относит их к классу от A (исключительно экономичный) до G (исключительно неэкономичный).

Энергокласс G (energetická třída G) - самый низкий класс чешского энергетического сертификата, то есть исключительно неэкономичное здание. Но в объявлении он может стоять и потому, что риелтор просто не получил сертификат.

LTV (loan to value) - отношение суммы кредита к стоимости обеспечения, то есть заложенной недвижимости. От него зависит, какую часть покупки покроет ипотека и сколько нужно своих денег.

RPSN (roční procentní sazba nákladů) - годовая процентная ставка затрат: общая стоимость потребительского кредита в процентах годовых от суммы кредита, включая комиссии, а не только проценты.