Риски и правовые ситуации

Публичные торги недвижимости (dražba)

По-чешски: Dražba nemovitosti

Публичные торги недвижимости (dražba) - регулируемая законом продажа, при которой объект получает тот, кто предложил больше всех. Они проходят, например, как публичные торги по закону о торгах или как торги в исполнительном производстве.

Также называют: dražba, дражба, публичный аукцион, exekuční dražba

Что это значит

Публичные торги недвижимости (dražba nemovitosti) - урегулированный законом способ продажи, при котором участники открыто повышают ставки, а объект получает самое высокое предложение. Цену и условия покупатель с продавцом не обсуждает: они заранее указаны в объявлении о торгах (dražební vyhláška).

Под словом dražba скрывается несколько разных процедур. Публичные торги (veřejná dražba), которые проводит организатор торгов (dražebník), проходят иначе, чем торги в исполнительном производстве (exekuce), которые ведёт судебный исполнитель (soudní exekutor).

Как это работает в Чехии

С 1 января 2025 года публичные торги регулирует закон № 250/2023 Sb. о публичных торгах (zákon o veřejných dražbách), заменивший прежний закон № 26/2000 Sb. Старые статьи могут описывать уже недействующие правила. Прежнее регулирование различало добровольные торги (dobrovolná) по заявлению лица, имеющего право распоряжаться имуществом, и принудительные (nedobrovolná) по заявлению кредитора с подлежащим исполнению требованием, например при обращении взыскания на залог. Как это деление выглядит в новом законе, проверьте по его актуальной редакции.

Торги в исполнительном производстве - отдельная процедура, ведь продажа недвижимости является одним из способов взыскания. Дата, минимальная цена (nejnižší podání), гарантийный взнос (dražební jistota) и время осмотра обычно указаны в объявлении о конкретных торгах.

Победитель, как правило, доплачивает цену в срок по условиям торгов. Некоторые права на объект могут сохраниться и после торгов, поэтому читайте, что сказано об аренде, сервитутах и других ограничениях.

Пример из практики

Например, квартира выставлена с минимальной ценой 2 млн крон и гарантийным взносом 200 000 крон (цифры условные). Участница заранее договаривается о финансировании, приходит на осмотр, вносит взнос и выигрывает за 2,6 млн крон. Остаток она должна оплатить в срок по условиям торгов, где описано и то, что будет при просрочке.

На что обратить внимание

Прочитайте объявление полностью: минимальная цена, взнос, срок доплаты, судьба аренды и сервитутов.
Проверьте в выписке list vlastnictví права и ограничения на объект.
Сходите на осмотр - иначе о состоянии объекта вы знаете только из описания.
Заранее уточните в банке, финансирует ли он покупку на торгах: сроки обычно короткие.
Выясните, живёт ли кто-то в объекте, и учтите, что передача может затянуться.

Частые вопросы

Чем dražba отличается от aukce?

Dražba - урегулированная законом публичная продажа, например по закону № 250/2023 Sb. или в исполнительном производстве. Aukce - коммерческий способ продажи, часто онлайн, который не обязательно является публичными торгами в юридическом смысле.

Действует ли ещё закон № 26/2000 Sb.?

Нет. С 1 января 2025 года его заменил закон № 250/2023 Sb. о публичных торгах (по состоянию на октябрь 2026 года).

Можно ли купить на торгах с ипотекой?

Это зависит от банка и срока доплаты. Договоритесь о финансировании до внесения взноса.

Аукцион недвижимости (aukce)Аукцион недвижимости (aukce) - коммерческий способ продажи, обычно онлайн, при котором участники повышают ставки, а лучшее предложение получает возможность купить объект. Это не обязательно публичные торги по закону; правила задаёт организатор.
Исполнительное производство в отношении недвижимости (exekuce)Исполнительное производство в отношении недвижимости (exekuce) - принудительное взыскание долга, при котором судебный исполнитель обращает взыскание на дом, квартиру или участок должника. После начала владелец не может свободно распоряжаться имуществом.
Инсольвенция (insolvence)Инсольвенция (insolvence) - положение, когда должник не может исполнять свои обязательства. В ходе инсольвентного производства он должен воздерживаться от существенных действий с имуществом, поэтому продажа его недвижимости идёт по особым правилам.
Лист собственности (list vlastnictví)Лист собственности (list vlastnictví, LV) - лист кадастра, который в пределах одной кадастровой территории показывает, кому принадлежат объекты и чем они обременены: залогом, сервитутами или текущей сменой собственника.
Право залога (zástavní právo)Право залога (zástavní právo) обеспечивает долг: если должник не платит, кредитор может получить удовлетворение из заложенной недвижимости. Для объекта в кадастре оно возникает с записью и сохраняется при смене владельца.
Ипотека (hypotéka)Ипотека (hypotéka) - долгосрочный кредит на жильё, обеспеченный залогом недвижимости. Заёмщик погашает его ежемесячными платежами, как правило, в течение многих лет.

Источники

Законы и официальные страницы, на которых основан текст (на чешском).

Zákon o veřejných dražbách (250/2023 Sb.) - vyšlo ve Sbírce zákonů - pravniprostor.cz
Nový zákon o veřejných dražbách: aukce a obálkové metody (3. 7. 2026) - epravo.cz
Provádění veřejných dražeb - BusinessInfo.cz (MPO / CzechTrade)
Exekuční řád - průvodce a klíčové paragrafy - muj-pravnik.cz