Собственность и права на недвижимость

Право залога (zástavní právo)

По-чешски: Zástavní právo

Право залога (zástavní právo) обеспечивает долг: если должник не платит, кредитор может получить удовлетворение из заложенной недвижимости. Для объекта в кадастре оно возникает с записью и сохраняется при смене владельца.

Также называют: zástavní právo, залог, ипотечный залог, zástava

Что это значит

Право залога (zástavní právo) служит обеспечением долга. Собственник недвижимости (залогодатель) отвечает ею за долг, свой или чужой, и если долг не погашен, залоговый кредитор может получить удовлетворение из выручки от её реализации. Чаще всего в кадастре вы увидите залог в пользу банка, выдавшего ипотеку.

Право залога на вещь, учтённую в публичном реестре, возникает с внесением записи в этот реестр, если иной закон не устанавливает другое (§ 1316 Гражданского кодекса). Поэтому залог недвижимости вносится в кадастр недвижимости (katastr nemovitostí) и виден в части C выписки.

Как это работает в Чехии

Кроме договорного залога банка, в кадастре встречаются и залоги, установленные решением органа власти, суда или судебного исполнителя, например для обеспечения налогового долга или в исполнительном производстве (exekuce). Вместе с залогом часто вносят запрет отчуждения и обременения (zákaz zcizení a zatížení), который не позволяет собственнику без согласия кредитора продать объект или обременить его дальше.

Продать недвижимость с залогом можно. Обычно покупная цена вносится на депозит (úschova), из неё сначала гасится долг продавца перед банком, банк выдаёт подтверждение, и на его основании кадастровое управление исключает залог. Остаток получает продавец.

Если покупатель берёт ипотеку, его банк, в свою очередь, регистрирует собственный залог на купленный объект.

Пример из практики

Например, продавцу осталось выплатить по ипотеке 1 200 000 крон, а квартиру он продаёт за 4 500 000 крон (условные суммы). Цена вносится на адвокатский депозит, из него сначала гасится кредит, и банк продавца выдаёт документы для исключения залога. Продавец получает оставшиеся 3 300 000 крон, а покупатель - квартиру без залога банка продавца.

На что обратить внимание

В части C выписки из кадастра (list vlastnictví) выясните, в чью пользу и для обеспечения чего зарегистрирован залог.
Попросите банк продавца назвать остаток долга и убедитесь, что покупной цены хватит на его погашение.
В договоре о депозите пропишите, что сначала гасится долг и только потом деньги выплачиваются продавцу.
Залог в пользу судебного исполнителя или налоговой - повод для особой осторожности; проверьте продавца и в реестре несостоятельности на isir.justice.cz.

Частые вопросы

Можно ли купить квартиру с залогом банка?

Да, это обычная ситуация. Долг, как правило, гасится из покупной цены через депозит, после чего залог исключается из кадастра.

Когда прекращается право залога?

Обычно с погашением обеспеченного долга. Затем запись нужно исключить из кадастра на основании документа от кредитора.

Что такое запрет отчуждения и обременения?

Ограничение, которое часто регистрируют вместе с залогом. Без согласия кредитора собственник не может передать объект или обременить его дальше.

Ипотека (hypotéka)Ипотека (hypotéka) - долгосрочный кредит на жильё, обеспеченный залогом недвижимости. Заёмщик погашает его ежемесячными платежами, как правило, в течение многих лет.
Лист собственности (list vlastnictví)Лист собственности (list vlastnictví, LV) - лист кадастра, который в пределах одной кадастровой территории показывает, кому принадлежат объекты и чем они обременены: залогом, сервитутами или текущей сменой собственника.
Депонирование покупной цены (úschova)Депонирование покупной цены (úschova kupní ceny) - услуга, при которой покупатель вносит деньги за недвижимость у адвоката, нотариуса или в банке, а продавец получает их только после выполнения условий, обычно после записи покупателя в кадастр.
Исполнительное производство в отношении недвижимости (exekuce)Исполнительное производство в отношении недвижимости (exekuce) - принудительное взыскание долга, при котором судебный исполнитель обращает взыскание на дом, квартиру или участок должника. После начала владелец не может свободно распоряжаться имуществом.
Пломба в кадастре (plomba)Пломба в кадастре (plomba) - неофициальное название отметки о том, что по объекту идёт производство, способное изменить записанные права, обычно регистрация после продажи. Закон говорит об отметке, что права затронуты изменением.
Правовые недостатки недвижимости (právní vady)Правовые недостатки недвижимости (právní vady nemovitosti) - права третьих лиц или другие правовые ограничения, мешающие покупателю свободно пользоваться объектом или распоряжаться им: залог, сервитут, аренда, взыскание или спор о собственности.

Источники

Законы и официальные страницы, на которых основан текст (на чешском).

Občanský zákoník - Zastavení (§ 1312-1345) - podnikatel.cz (Internet Info)
Insolvenční rejstřík - Portál veřejné správy (portal.gov.cz)