Покупка недвижимости

Правовые недостатки недвижимости (právní vady)

По-чешски: Právní vady nemovitosti

Правовые недостатки недвижимости (právní vady nemovitosti) - права третьих лиц или другие правовые ограничения, мешающие покупателю свободно пользоваться объектом или распоряжаться им: залог, сервитут, аренда, взыскание или спор о собственности.

Также называют: обременения недвижимости, юридические обременения, právní vady

Что это значит

Если физический дефект касается самого здания (сырость, трещины), то правовые недостатки недвижимости (právní vady nemovitosti) означают, что на объект есть права у кого-то ещё или что собственник не может свободно им распоряжаться. Покупатель тогда получает не то, что ожидал: не может свободно жить в квартире, сдавать её или позже продать без ограничений.

Типичные правовые недостатки: залог (zástavní právo, например ипотека продавца), сервитут (služebnost) или реальное обременение, преимущественное право покупки (předkupní právo), аренда, исполнительное производство (exekuce) или банкротство продавца, текущий спор о собственности, неясные границы участка и доступ к нему.

Как это работает в Чехии

Большинство правовых недостатков видно в кадастре недвижимости (katastr nemovitostí). В выписке list vlastnictví записаны ограничения права собственности и отметки, например об исполнительном производстве или банкротстве. Залоговое право и сервитут на записанную в реестре недвижимость возникают записью в этот реестр (§ 1316 и § 1262 Гражданского кодекса).

Некоторых недостатков в кадастре не видно: незарегистрированной аренды, долгов продавца, которые ещё не привели к взысканию, или процедуры банкротства, ещё не отражённой в кадастре. Реестр банкротств (insolvenční rejstřík) публичен, проверить его может любой на isir.justice.cz. С момента наступления последствий начала процедуры должник обязан воздерживаться от распоряжения имуществом, если это существенно изменит его состав или более чем незначительно уменьшит; такие действия не имеют силы в отношении кредиторов (§ 111 закона о банкротстве).

Риелтор обязан передать своему клиенту выписку из публичного реестра не позднее дня заключения договора и сообщить о дефектах и ограничениях из публичных реестров, а также о тех, о которых знал или должен был знать. В договоре купли-продажи должно быть заявление продавца о правовых недостатках и способ их устранения, например погашение ипотеки из депозита и снятие залога.

Пример из практики

Например, в выписке на дом записаны залог в пользу банка продавца и сервитут на газопровод через участок (ситуация условная). В договоре сказано, что часть цены с депозита уйдёт банку на погашение кредита, банк даст согласие на снятие залога, а покупатель принимает сервитут, поскольку он не ограничивает пользование домом. Продавец получает деньги только после записи покупателя и снятия залога.

На что обратить внимание

Проверьте актуальную выписку на nahlizenidokatastru.cz непосредственно перед подписанием и ещё раз перед выплатой с депозита.
Проверьте продавца в реестре банкротств на isir.justice.cz и спросите об исполнительных производствах.
Спросите, сдаётся ли объект, и посмотрите договор аренды; что будет с арендой после продажи, уточните у адвоката.
Пусть продавец заявит в договоре, что других правовых недостатков, кроме прямо перечисленных, нет.

Частые вопросы

Где узнать о правовых недостатках недвижимости?

Прежде всего в выписке list vlastnictví из кадастра, затем в реестре банкротств и спросив об аренде. Проверяйте данные как можно ближе к дню подписания.

Можно ли купить квартиру с залогом?

Да, если договор точно определяет, как долг будет погашен из покупной цены и залог снят; обычно для этого используют депонирование.

Чем правовой недостаток отличается от скрытого дефекта?

Скрытый дефект (skrytá vada) касается физического состояния, которое при покупке не было видно. Правовой недостаток означает, что на объект есть права у других или распоряжение им ограничено.

Право залога (zástavní právo)Право залога (zástavní právo) обеспечивает долг: если должник не платит, кредитор может получить удовлетворение из заложенной недвижимости. Для объекта в кадастре оно возникает с записью и сохраняется при смене владельца.
Вещное обременение (věcné břemeno)Вещное обременение (věcné břemeno) - право другого лица на чужую недвижимость, которое ограничивает собственника: он должен что-то терпеть, от чего-то воздерживаться или что-то давать либо делать.
Исполнительное производство в отношении недвижимости (exekuce)Исполнительное производство в отношении недвижимости (exekuce) - принудительное взыскание долга, при котором судебный исполнитель обращает взыскание на дом, квартиру или участок должника. После начала владелец не может свободно распоряжаться имуществом.
Инсольвенция (insolvence)Инсольвенция (insolvence) - положение, когда должник не может исполнять свои обязательства. В ходе инсольвентного производства он должен воздерживаться от существенных действий с имуществом, поэтому продажа его недвижимости идёт по особым правилам.
Преимущественное право покупки (předkupní právo)Преимущественное право покупки (předkupní právo) даёт определённому лицу приоритет при продаже: собственник, который хочет продать вещь или долю, сначала должен предложить её управомоченному. Оно возникает из закона или договора.
Лист собственности (list vlastnictví)Лист собственности (list vlastnictví, LV) - лист кадастра, который в пределах одной кадастровой территории показывает, кому принадлежат объекты и чем они обременены: залогом, сервитутами или текущей сменой собственника.

Источники

Законы и официальные страницы, на которых основан текст (на чешском).

Občanský zákoník - Zastavení (§ 1312-1345) - podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Obecná ustanovení o služebnostech - podnikatel.cz (Internet Info)
Insolvenční rejstřík - Portál veřejné správy (portal.gov.cz)
Insolvenční zákon - Nakládání s majetkovou podstatou (§ 111-114) - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (vyhlášené znění) - epravo.cz