Рынок и инвестиции
Чистая доходность аренды (čistý výnos)
По-чешски: Čistý výnos z pronájmu
Чистая доходность аренды (čistý výnos) - это годовая аренда за вычетом расходов владельца, делённая на полную стоимость покупки вместе с сопутствующими расходами. Она реалистичнее валовой доходности.
Также называют: чистая доходность, доходность нетто, čistý výnos, čistá výnosnost
Что это значит
Чистая доходность аренды, по-чешски čistý výnos z pronájmu, отвечает на вопрос, сколько объект зарабатывает на самом деле. Из годовой аренды вычитают расходы, которые не оплачивает арендатор, а результат делят на всю сумму, вложенную владельцем в покупку: чистая доходность = (годовая аренда - годовые расходы владельца) / (цена покупки + сопутствующие расходы) × 100.
Результат всегда ниже валовой доходности и лучше подходит для сравнения квартиры с другими вложениями. Платежи по ипотеке и изменение цены объекта он всё же не учитывает - для этого служит расчёт окупаемости инвестиций.
Как это работает в Чехии
К типичным расходам владельца квартиры относятся взнос в фонд ремонта (příspěvek do fondu oprav) и плата за управление домом, которые идут товариществу собственников (SVJ) или кооперативу и которые арендатор обычно не оплачивает, а также страховка, налог на недвижимость (daň z nemovitých věcí), мелкий и крупный ремонт, замена мебели и техники, услуги агентства по поиску арендатора и резерв на месяцы простоя. К цене покупки прибавляют комиссию, юридические услуги, обстановку и прочие сопутствующие расходы.
В расчёт часто включают и подоходный налог. Доход от аренды облагается по § 9 чешского закона о подоходном налоге, и арендодатель может учесть либо фактические расходы, либо паушальные (нормативные) расходы в размере 30 % дохода, но не более 600 000 крон. Выбранный способ нельзя менять задним числом. Так правила описывает Налоговая служба (Finanční správa) для налогового периода 2025 года.
Какие расходы включать, решаете вы, но для всех сравниваемых объявлений считайте их одинаково. Реальные расходы дома видны в годовом расчёте услуг (vyúčtování služeb), в графике платежей SVJ или кооператива (předpis plateb) и у управляющего домом.
Пример из практики
Например, квартира куплена за 4 000 000 крон, сопутствующие расходы составили 150 000 крон, а сдаётся она за 15 000 крон в месяц, то есть 180 000 крон в год. За год владелец платит, скажем, 24 000 крон в фонд ремонта и за управление, 3 000 крон за страховку и 1 000 крон налога на недвижимость, откладывает 10 000 крон на ремонт и закладывает один месяц простоя (15 000 крон). Итого расходы - 53 000 крон.
Чистая доходность до налогов: (180 000 - 53 000) / 4 150 000 × 100 ≈ 3,1 %, тогда как валовая составила бы 4,5 %. После подоходного налога она будет ещё ниже. Все суммы условные.
На что обратить внимание
- Попросите у продавца график платежей SVJ или кооператива и последний годовой расчёт услуг.
- Узнайте, не планируется ли в доме крупный ремонт, из-за которого может вырасти взнос в фонд ремонта.
- Закладывайте резерв на простой и смену арендаторов.
- Решите, будете ли вы учитывать паушальные или фактические расходы, и посчитайте доходность также после налогов.
- Для всех сравниваемых квартир учитывайте одни и те же статьи расходов.
Частые вопросы
Как рассчитать чистую доходность аренды?
Вычтите из годовой аренды расходы владельца и разделите результат на цену покупки вместе с сопутствующими расходами. Умножив на 100, получите процент.
Какие расходы вычитаются?
Прежде всего фонд ремонта и управление домом, страховка, налог на недвижимость, ремонты, услуги агентства и резерв на простой. Авансы за услуги, которые платит арендатор, не вычитаются и не прибавляются.
Учитывает ли чистая доходность платежи по ипотеке?
Нет. Чистая доходность оценивает сам объект. Влияние кредита, процентов и собственного вклада покажет расчёт окупаемости инвестиций (ROI) или денежного потока.
Источники
Законы и официальные страницы, на которых основан текст (на чешском).
- Pronajímatel - daň z příjmů fyzických osob - Finanční správa ČR