Рынок и инвестиции
Доходность аренды (výnos z pronájmu)
По-чешски: Výnos z pronájmu
Доходность аренды (výnos z pronájmu) показывает, сколько процентов от цены недвижимости ежегодно возвращает арендная плата. Валовая доходность считается только по аренде, чистая - за вычетом расходов владельца.
Также называют: рентабельность аренды, арендная доходность, výnos z pronájmu, výnosnost pronájmu
Что это значит
Доходность аренды, по-чешски výnos z pronájmu, - основной показатель инвестиционной квартиры или дома. Она выражает годовой доход от аренды в процентах от стоимости объекта. Это позволяет сравнивать квартиры с разной ценой и арендной платой, а также сдачу в аренду с другими способами вложить деньги.
На практике используют два варианта. Валовая доходность учитывает только арендную плату и цену покупки. Чистая доходность вычитает из аренды расходы владельца и прибавляет к цене сопутствующие расходы на покупку. Если доходность называют без уточнения, стоит спросить, какой вариант имеется в виду.
Как это работает в Чехии
Базовый расчёт прост: годовая арендная плата делится на цену объекта и умножается на сто. Авансовые платежи за услуги (zálohy na služby), которые арендатор вносит за отопление, воду или уборку, в арендную плату не входят: владелец лишь передаёт их дальше, а по итогам года они пересчитываются.
Доходность аренды ничего не говорит о том, как изменится цена объекта и как на вложение повлияет ипотека. Поэтому её дополняют показателем окупаемости инвестиций (ROI), который учитывает и рост стоимости, и проценты, и собственный вклад.
На доходность влияет и то, как может меняться арендная плата. Стороны могут договориться в договоре о ежегодном повышении. Если повышение не согласовано и не исключено, по Гражданскому кодексу Чехии (občanský zákoník) арендодатель может письменно предложить повысить плату до уровня сопоставимой обычной аренды в данном месте, при условии что вместе с повышениями за последние три года рост не превысит 20 %.
Пример из практики
Например, квартира А стоит 4 000 000 крон и сдаётся за 15 000 крон в месяц, квартира Б стоит 3 000 000 крон и сдаётся за 12 500 крон. Валовая доходность А: 180 000 / 4 000 000 = 4,5 %, Б: 150 000 / 3 000 000 = 5 %. Но если у квартиры Б выше взнос в фонд ремонта и арендаторы меняются чаще, после вычета расходов её чистая доходность может оказаться такой же или ниже. Цифры условные.
На что обратить внимание
- Всегда уточняйте, о какой доходности идёт речь - валовой или чистой.
- Проверяйте ожидаемую аренду по похожим объявлениям об аренде, а не по словам продавца.
- Не включайте в арендную плату авансы за услуги.
- Доходность, указанную в объявлении или застройщиком, пересчитайте сами.
Частые вопросы
Как рассчитать доходность аренды?
Годовую арендную плату делят на цену объекта и умножают на 100. Для чистой доходности сначала вычитают из аренды расходы владельца, а к цене прибавляют расходы на покупку.
Какая доходность аренды считается хорошей?
Универсальной границы нет. Сравнивайте доходность с рисками конкретной квартиры, стоимостью финансирования и тем, сколько ваши деньги принесли бы в другом месте.
Учитываются ли в доходности платежи за услуги?
Нет. Их платит арендатор за энергию и услуги дома, а арендодатель пересчитывает их после годового расчёта, поэтому это не его доход.
Источники
Законы и официальные страницы, на которых основан текст (на чешском).
- Občanský zákoník - Nájemné a jiné platby (§ 2246-2254) - mesec.cz (Internet Info)