Окупаемость инвестиций (návratnost investice, ROI)

Что это значит

Окупаемость инвестиций, или ROI (от английского return on investment), по-чешски návratnost investice, сравнивает общую прибыль от вложения с деньгами, которые в него вложил инвестор: ROI = (все доходы - все расходы) / вложенные средства × 100. Для недвижимости доходом считается чистая аренда за весь период и возможная прибыль от продажи, а расходами - затраты на покупку, ремонт, проценты и налоги.

В чешском языке слово návratnost используют в двух смыслах. Иногда это ROI в процентах, иногда срок окупаемости (doba návratnosti) - число лет, за которое чистый годовой доход от аренды покроет цену объекта. Срок окупаемости примерно обратен чистой доходности: при чистой доходности 4 % это около 25 лет.

Как это работает в Чехии

В отличие от доходности аренды, ROI учитывает финансирование. Если часть цены покрывает ипотека, собственных денег вкладывается меньше и ROI на собственный капитал может получиться выше, но проценты увеличивают расходы, а падение аренды или цены легче оборачивается убытком. С 1 апреля 2026 года Чешский национальный банк рекомендует для инвестиционной ипотеки LTV не выше 70 %, и это стоит учесть, планируя собственный взнос.

К расходам на покупку относятся цена, комиссия агентства, юридические услуги и депонирование денег (úschova), административный сбор 2 000 крон за подачу заявления о внесении записи в кадастр (návrh na vklad do katastru nemovitostí) и обстановка. Налог на приобретение недвижимости (daň z nabytí nemovitých věcí) отменён с 26 сентября 2020 года, поэтому при сегодняшних покупках его не платят.

ROI всегда указывают вместе с периодом расчёта: 30 % прибыли за десять лет - совсем не то же, что 30 % за три года. Налогообложение возможной прибыли от продажи зависит, среди прочего, от того, как долго вы владеете объектом; актуальные правила уточните в Finanční správa или у налогового консультанта.