Рынок и инвестиции
Валовая доходность аренды (hrubý výnos)
По-чешски: Hrubý výnos z pronájmu
Валовая доходность аренды (hrubý výnos) - это годовая арендная плата, делённая на цену покупки, в процентах. Расходы в ней не учитываются, поэтому она служит прежде всего для быстрого первичного сравнения объявлений.
Также называют: валовая доходность, доходность брутто, hrubý výnos, hrubá výnosnost
Что это значит
Валовая доходность аренды, по-чешски hrubý výnos z pronájmu, - самый простой способ выразить, сколько приносит сдаваемый объект. Это годовая арендная плата, делённая на цену покупки и умноженная на сто: валовая доходность = (месячная аренда × 12) / цена покупки × 100.
Слово «валовая» означает, что из аренды ничего не вычитается. В формуле нет взносов в фонд ремонта (fond oprav), страховки, налога на недвижимость, подоходного налога, ремонтов и месяцев без арендатора, поэтому результат всегда выше реальной чистой доходности.
Как это работает в Чехии
В числитель идёт только чистая арендная плата без авансов за услуги и энергию. Если квартира рекламируется с арендой «включая платежи», авансы нужно вычесть, иначе доходность получится искусственно завышенной. В знаменатель ставят цену покупки; некоторые инвесторы сразу прибавляют к ней комиссию, сборы и мебель, чтобы получить более осторожную цифру.
Валовую доходность можно быстро оценить и по цене за м², которую Lovec-Realit.cz показывает в объявлениях. Достаточно знать типичную месячную аренду за м² похожих квартир в районе: аренда за м² в месяц × 12 / цена за м² × 100. Это грубый фильтр, который помогает отсеять объявления, где сдача явно не окупается, а оставшиеся просчитать подробно.
Для решения о покупке валовой доходности мало. Две квартиры с одинаковой валовой доходностью могут иметь совсем разные расходы, например старый дом накануне ремонта крыши и новый дом с низким взносом в фонд ремонта.
Пример из практики
Например, квартира 2+kk площадью 58 м² продаётся за 5 200 000 крон, а похожие квартиры поблизости сдаются за 19 500 крон в месяц без услуг. Годовая аренда - 234 000 крон, валовая доходность - 234 000 / 5 200 000 × 100 = 4,5 %. Расчёт через метры даёт похожий результат: около 89 700 крон за м² при покупке, около 336 крон за м² в месяц при аренде, и 336 × 12 / 89 700 × 100 ≈ 4,5 %. Все цифры условные.
На что обратить внимание
- Вычтите из арендной платы авансы за услуги и энергию.
- Проверьте аренду по актуальным объявлениям об аренде в том же районе.
- Используйте валовую доходность только для отбора объявлений, а не для окончательного решения.
- Убедитесь, что цена за м² и аренда за м² рассчитаны от одной и той же площади.
Частые вопросы
Какая формула у валовой доходности?
Валовая доходность = (месячная аренда × 12) / цена покупки × 100. Результат - годовой процент без учёта расходов.
Почему валовая доходность выше чистой?
Потому что из аренды не вычитаются расходы владельца: фонд ремонта, страховка, налоги, ремонты и месяцы простоя.
Можно ли посчитать валовую доходность по цене за м²?
Да, если вы знаете типичную аренду за м² в районе: умножьте месячную аренду за м² на 12, разделите на цену за м² и умножьте на 100.