Риски и правовые ситуации
Товарищество собственников (SVJ)
По-чешски: SVJ - společenství vlastníků jednotek
SVJ (společenství vlastníků jednotek) - юридическое лицо, которое собственники квартир создают для управления домом и участком. Его обязательно создают в доме с минимум пятью единицами, из которых не менее четырёх принадлежат четырём разным владельцам.
Также называют: SVJ, ТСЖ, товарищество собственников жилья, společenství vlastníků
Что это значит
Покупая квартиру в личной собственности (osobní vlastnictví), вы покупаете не только саму квартиру. Единица (jednotka) включает квартиру как пространственно обособленную часть дома и долю в общих частях недвижимости - крыше, лестнице, фасаде или участке (§ 1159 Гражданского кодекса, občanský zákoník).
Об общих частях собственники заботятся вместе через товарищество собственников - společenství vlastníků jednotek, сокращённо SVJ. Это юридическое лицо, созданное для управления домом и участком (§ 1194). Членство в нём связано с владением единицей.
Как это работает в Чехии
Собственники обязаны создать SVJ в доме, где не менее пяти единиц и минимум четыре из них принадлежат четырём разным владельцам (§ 1198). Работу SVJ регулирует устав (stanovy): важные вопросы решает собрание собственников (shromáždění), а текущее управление ведёт исполнительный орган, например правление (výbor).
Собственники вносят взносы на управление домом и участком, обычно ежемесячно в ремонтный фонд (fond oprav), и дополнительно платят авансы за услуги (zálohy na služby). Размер взносов утверждает SVJ, поэтому он может меняться, например перед ремонтом.
У SVJ могут быть и собственные обязательства, например кредит на утепление или замену лифта, который гасится из взносов собственников. Поэтому финансы и планы SVJ для покупателя так же важны, как состояние самой квартиры.
Пример из практики
Например, покупатель присматривается к квартире 2+kk в панельном доме и получает от продавца устав SVJ, протоколы двух последних собраний и подтверждение, что долгов перед SVJ нет. Из протокола он узнаёт, что дом планирует заменить стояки, а взнос в ремонтный фонд вырастет, например с 20 до 30 крон за квадратный метр (цифры условные). Эти расходы он учитывает в бюджете и при торге.
На что обратить внимание
- Запросите устав SVJ и протоколы последних собраний.
- Попросите у SVJ подтверждение, что у продавца нет долгов по взносам и авансам.
- Узнайте, не гасит ли SVJ кредит и не готовит ли крупный ремонт, и как это отразится на взносах.
- Спросите о состоянии ремонтного фонда и о том, кто управляет домом.
- Уточните, какие части дома общие, а какие относятся к квартире, например балкон или подвал.
Частые вопросы
Обязательно ли в каждом доме есть SVJ?
Нет. Обязанность действует для домов, где не менее пяти единиц и минимум четыре принадлежат четырём разным владельцам (§ 1198 Гражданского кодекса).
Становлюсь ли я членом SVJ при покупке квартиры?
Да. Членство связано с владением единицей в доме, где есть SVJ.
Чем SVJ отличается от жилищного кооператива?
В SVJ каждый владеет своей единицей. В кооперативе (bytové družstvo) дом принадлежит кооперативу, а у члена есть кооперативный пай и с ним аренда квартиры.
Источники
Законы и официальные страницы, на которых основан текст (на чешском).
- Občanský zákoník - Bytové spoluvlastnictví, obecná ustanovení (§ 1158-1162) - mesec.cz (Internet Info)
- Občanský zákoník - Společenství vlastníků - mesec.cz (Internet Info)
- Zákon o obchodních korporacích - Díl 2 Bytové družstvo - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)