Покупка недвижимости

Договор купли-продажи (kupní smlouva)

По-чешски: Kupní smlouva

Договор купли-продажи (kupní smlouva) - письменный договор, по которому продавец обязуется передать покупателю право собственности на недвижимость, а покупатель - оплатить цену. Собственником покупатель становится только после записи в кадастр.

Также называют: договор купли-продажи недвижимости, ДКП, kupní smlouva

Что это значит

Договор купли-продажи (kupní smlouva) - главный документ сделки с недвижимостью в Чехии. В нём продавец обязуется передать объект и право собственности на него, а покупатель - принять объект и заплатить покупную цену. На основании этого договора кадастровое ведомство записывает нового владельца в кадастр недвижимости (katastr nemovitostí).

Договор точно определяет предмет продажи: квартиру как единицу (jednotka) вместе с долей в общих частях дома, дом с участком или только землю. По Гражданскому кодексу строение на участке, как правило, является его частью, а инженерные сети - нет.

Как это работает в Чехии

Чешский закон требует письменной формы для любой сделки, которой передаётся вещное право на недвижимость (§ 560 Гражданского кодекса), и это прямо касается договора купли-продажи недвижимости (§ 2128). Устной договорённости для перехода права собственности недостаточно.

Обычно договор готовит адвокат (advokát), нотариус (notář) или агентство недвижимости. В нём указываются стороны, точное описание объекта по кадастру (кадастровая территория, номер участка, номер единицы, номер выписки list vlastnictví), цена и порядок оплаты, часто через депонирование (úschova), срок передачи и заявления продавца о состоянии объекта и правах третьих лиц.

После подписания договор вместе с заявлением о внесении (návrh na vklad) подаётся в кадастровое ведомство. Покупатель приобретает право собственности записью в кадастр (§ 1105), причём с момента, когда заявление поступило в ведомство. Налог на приобретение недвижимости отменён; оплачивается административный сбор 2 000 крон за заявление.

Пример из практики

Например, покупатель договаривается о покупке квартиры 2+kk за 5 000 000 крон (сумма условная). В договоре записано, что деньги вносятся на депозит у адвоката и переводятся продавцу только тогда, когда кадастр покажет покупателя владельцем без новых залогов. Ключи передаются в течение двух недель после записи, стороны подписывают акт приёма-передачи (předávací protokol).

На что обратить внимание

Сверьте описание объекта в договоре с выпиской list vlastnictví на nahlizenidokatastru.cz, включая номера единицы и участков.
Проверьте, что в договоре чётко описано, когда и при каких условиях деньги получает продавец.
Спросите о залогах, сервитутах, арендаторах и других правах третьих лиц и зафиксируйте в договоре, как они будут сняты.
Согласуйте дату передачи, штрафы за просрочку и порядок действий, если кадастр откажет во внесении.
Скрытый дефект здания нужно заявить в течение пяти лет с момента приобретения, поэтому заявления продавца о состоянии объекта должны быть в договоре.

Частые вопросы

Нужно ли подписывать договор у нотариуса?

Закон требует письменной формы. Нужно ли заверять подписи и кто должен составить договор, лучше уточнить у адвоката или нотариуса; на практике такие договоры готовят и адвокаты, и нотариусы, и агентства.

Когда я становлюсь собственником?

С момента записи в кадастр недвижимости. Запись действует со дня, когда заявление поступило в кадастровое ведомство, даже если внесена позже.

Платится ли налог при покупке?

Налог на приобретение недвижимости отменён в 2020 году. За подачу заявления о внесении в кадастр платится сбор 2 000 крон.

Предварительный договор купли-продажи (smlouva o smlouvě budoucí kupní)Предварительный договор купли-продажи (smlouva o smlouvě budoucí kupní) обязывает стороны в будущем заключить договор купли-продажи на заранее согласованных условиях. Его используют, когда сделку пока нельзя завершить, например со строящейся квартирой.
Депонирование покупной цены (úschova)Депонирование покупной цены (úschova kupní ceny) - услуга, при которой покупатель вносит деньги за недвижимость у адвоката, нотариуса или в банке, а продавец получает их только после выполнения условий, обычно после записи покупателя в кадастр.
Внесение в кадастр недвижимости (vklad do katastru)Внесение в кадастр недвижимости (vklad do katastru nemovitostí) - запись права собственности или другого вещного права в кадастр на основании договора. Только после неё покупатель становится собственником, причём со дня подачи заявления.
Скрытые недостатки недвижимости (skryté vady)Скрытые недостатки (skryté vady) - дефекты недвижимости, которые нельзя было обычным образом заметить при осмотре и передаче, например сырость в стенах или повреждённые трубы. Для зданий закон связывает их с пятилетним сроком.
Правовые недостатки недвижимости (právní vady)Правовые недостатки недвижимости (právní vady nemovitosti) - права третьих лиц или другие правовые ограничения, мешающие покупателю свободно пользоваться объектом или распоряжаться им: залог, сервитут, аренда, взыскание или спор о собственности.
Лист собственности (list vlastnictví)Лист собственности (list vlastnictví, LV) - лист кадастра, который в пределах одной кадастровой территории показывает, кому принадлежат объекты и чем они обременены: залогом, сервитутами или текущей сменой собственника.

Источники

Законы и официальные страницы, на которых основан текст (на чешском).

Občanský zákoník - Forma právních jednání (§ 559-564) - podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Koupě nemovité věci (§ 2128-2132) - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Převod vlastnického práva (§ 1099-1108) - mesec.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Součást věci (§ 505-509) - podnikatel.cz (Internet Info)
Katastrální zákon 256/2013 Sb. - Část druhá Zápis práv do katastru (znění od 1. 10. 2025) - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)
Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí - Finanční správa ČR
Sazby správních poplatků (katastr nemovitostí) - ČÚZK