Ипотека и финансирование
LTV (соотношение кредита и стоимости)
По-чешски: LTV
LTV (loan to value) - отношение суммы кредита к стоимости обеспечения, то есть заложенной недвижимости. От него зависит, какую часть покупки покроет ипотека и сколько нужно своих денег.
Также называют: коэффициент LTV, loan to value
Что это значит
LTV - сокращение от английского loan to value. Чешский национальный банк (Česká národní banka, ČNB) определяет его как отношение суммы кредита к стоимости обеспечения (hodnota zajištění). Чем выше LTV, тем большую часть покупки финансирует банк и тем меньше собственных средств вкладывает заявитель.
В чешских ипотечных предложениях показатель так и называют - LTV - и всегда указывают в процентах. По нему банк решает, выдавать ли кредит вообще, и может ступенчато менять условия кредита.
Как это работает в Чехии
Кредитные показатели рассчитывают по постановлению ČNB № 399/2021 Sb. (vyhláška ČNB č. 399/2021 Sb.). Стоимость обеспечения банк определяет на основании оценки недвижимости (odhad nemovitosti); как именно, лучше уточнить в конкретном банке.
На октябрь 2026 года обязательный верхний предел LTV, установленный ČNB, составляет 80 %. Для заявителей до 36 лет, приобретающих собственное жильё, - 90 %. Правление ČNB на заседании 4 июня 2026 года оставило эти настройки без изменений, но в будущем они могут поменяться.
Для инвестиционной ипотеки, то есть кредитов на третью и последующую жилую недвижимость или на объект для сдачи в аренду, ČNB с 1 апреля 2026 года рекомендует LTV не выше 70 %. Это рекомендация, а не обязательный предел; применяет ли её банк, нужно спросить у него.
Пример из практики
Например, квартира со стоимостью обеспечения 4 500 000 крон и кредит 3 600 000 крон дают LTV 80 %. Если родители заявителя дополнительно заложат свою дачу и общая стоимость обеспечения вырастет, тот же кредит будет означать меньший LTV, и собственных денег может понадобиться меньше.
На что обратить внимание
- LTV считают от стоимости обеспечения, которая не обязательно равна цене покупки.
- Уточните в банке, выполняете ли вы условия для предела 90 % для заявителей до 36 лет, особенно при совместной заявке.
- Если покупаете квартиру для сдачи в аренду, банк может применить более строгую рекомендацию для инвестиционной ипотеки.
- Залог дополнительного объекта снижает LTV, но при неуплате банк может погасить долг и за его счёт.
Частые вопросы
Какой максимальный LTV в 2026 году?
На октябрь 2026 года обязательный предел ČNB - 80 %, для заявителей до 36 лет, покупающих собственное жильё, - 90 %. Для инвестиционной ипотеки ČNB с 1 апреля 2026 года рекомендует не более 70 %.
LTV считают от цены покупки?
ČNB определяет LTV как отношение кредита к стоимости обеспечения. Цена покупки и стоимость обеспечения могут различаться, поэтому спросите в банке, из какой суммы он будет исходить.
Обязателен ли предел 70 % для квартир под аренду?
Нет, это рекомендация ČNB, действующая с 1 апреля 2026 года, а не обязательный лимит. Но банк может ей следовать, так что учитывайте её при планировании.
Источники
Законы и официальные страницы, на которых основан текст (на чешском).
- Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI - Česká národní banka
- ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění (27. 11. 2025) - Česká národní banka
- Záznam z jednání bankovní rady ČNB o otázkách finanční stability dne 4. června 2026 - Česká národní banka
- Úřední sdělení ČNB k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení, Věstník ČNB 17/2025 - Česká národní banka