Realitní slovník

1+1 je byt s jedním obytným pokojem a samostatnou kuchyní, která je oddělenou místností se dveřmi. Koupelna, WC a předsíň se do tohoto označení nezapočítávají.

1+kk je byt s jedním obytným pokojem, ve kterém je zároveň kuchyňský kout. Samostatnou kuchyň nemá; koupelna, WC a předsíň se do čísla dispozice nezapočítávají.

2+1 je byt se dvěma obytnými pokoji a samostatnou kuchyní. Obvykle jde o obývací pokoj, ložnici a kuchyň za dveřmi, tedy o uspořádání typické pro panelové a starší cihlové domy.

2+kk je byt se dvěma obytnými pokoji, z nichž jeden má kuchyňský kout. Typicky jde o obývací pokoj s kuchyní a samostatnou ložnici, nikoli o byt se dvěma ložnicemi.

3+kk je byt se třemi obytnými pokoji, z nichž jeden je spojený s kuchyňským koutem. Obvykle jde o obývák s kuchyní a dvě samostatné místnosti, například ložnici a dětský pokoj.

Americká hypotéka je neúčelový úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Peníze z ní lze použít na cokoli, například na auto nebo splacení jiných dluhů, ale zástavou ručí vaše nemovitost.

Anuita je u družstevního bytu podíl člena na úvěru, který si bytové družstvo vzalo na výstavbu nebo opravu domu. Člen ho splácí v měsíčních platbách družstvu a při prodeji ho obvykle přebírá kupující.

Ateliér je prostor původně určený k tvůrčí nebo pracovní činnosti, často v podkroví nebo v bývalé dílně. V inzerci může vypadat jako byt, v katastru a v kolaudaci ale bytem být nemusí.

Aukce nemovitosti je obchodní způsob prodeje, obvykle online, při kterém zájemci přihazují a nejvyšší nabídka získá možnost nemovitost koupit. Nemusí jít o veřejnou dražbu podle zákona; pravidla určuje pořadatel.

Bonita žadatele je jeho schopnost řádně a včas splácet úvěr. Banka ji posuzuje podle příjmů, výdajů, stávajících dluhů a platební historie dřív, než rozhodne o hypotéce a její výši.

Bytová jednotka je byt jako prostorově oddělená část domu spolu s podílem na společných částech domu a pozemku. Zapisuje se do katastru nemovitostí a je běžnou formou bytu v osobním vlastnictví.

Bytové družstvo je právnická osoba podle zákona o obchodních korporacích, která vlastní domy a zajišťuje bytové potřeby svých členů. Členové v něm mají družstevní podíl a byty užívají jako nájemci.

Celková plocha je souhrnný údaj o velikosti nemovitosti v inzerátu. Podle inzerenta může zahrnovat jen byt, nebo i balkon, terasu, sklep či předzahrádku, proto ověřte, z čeho se skládá.

Cena za m² je nabídková nebo kupní cena nemovitosti vydělená její plochou. Pomáhá srovnat byty různé velikosti, ale jen tehdy, když se u všech nabídek počítá ze stejného druhu plochy.

Černá stavba je hovorové označení stavby nebo její části, která vznikla bez potřebného povolení nebo v rozporu s ním. Stavební úřad může nařídit její odstranění, proto je dobré ověřit dokumentaci ještě před koupí.

Činžovní dům je vícepodlažní městský dům s více byty, původně stavěný k pronajímání. Dnes může patřit jednomu vlastníkovi, který byty pronajímá, nebo být rozdělen na jednotky s různými vlastníky.

Čistý výnos z pronájmu je roční nájemné po odečtení nákladů, které nese majitel, vydělené celkovou cenou pořízení včetně vedlejších nákladů. Ukazuje reálnější výnosnost než hrubý výnos.

Developerský projekt je výstavba nebo přestavba bytového domu či souboru domů, kterou připravuje a financuje developer s cílem prodat nebo pronajmout byty, domy či jiné jednotky.

Dražba nemovitosti je zákonem upravený veřejný prodej, při kterém nemovitost získá nejvyšší podání. Koná se například jako veřejná dražba podle zákona o veřejných dražbách nebo jako dražba v exekuci.

Družstevní vlastnictví (DV) je zavedený, ale nepřesný název: kupující nezíská byt do vlastnictví, ale družstevní podíl v bytovém družstvu a s ním nájem družstevního bytu. Vlastníkem domu zůstává družstvo.

Dvojdům tvoří dva rodinné domy spojené jednou společnou zdí, často zrcadlově stejné. Každá polovina může být samostatnou stavbou na vlastním pozemku, nebo jednotkou v jednom rozděleném domě.

Energetická třída G je nejhorší stupeň na stupnici průkazu energetické náročnosti budovy, tedy mimořádně nehospodárná budova. V inzerátu se ale objeví i tehdy, když realitní zprostředkovatel průkaz nedostal.

Exekuce nemovitosti je nucené vymáhání dluhu, při kterém soudní exekutor postihuje dům, byt nebo pozemek dlužníka. Po zahájení exekuce nesmí vlastník s majetkem volně nakládat a nemovitost může být prodána.

Fixace hypotéky je období, po které se úroková sazba úvěru nemění. Po jejím skončení banka nabídne novou sazbu a dlužník se rozhoduje, zda zůstane, hypotéku refinancuje, nebo část splatí.

Fotovoltaická elektrárna, hovorově fotovoltaika nebo FVE, vyrábí ze slunečního záření elektřinu pro dům. Tvoří ji panely, střídač a případně baterie a při koupi domu je důležité vědět, komu patří a jaké smlouvy k ní běží.

Garsoniéra je nejmenší typ samostatného bytu: jeden obytný pokoj s kuchyňským koutem nebo malou kuchyňkou a vlastní koupelnou s WC. V inzerci se obvykle označuje jako 1+kk nebo 1+0.

Hrubý výnos z pronájmu je roční nájemné vydělené kupní cenou nemovitosti a vyjádřené v procentech. Nezohledňuje žádné náklady, proto slouží hlavně k prvnímu rychlému srovnání nabídek.

Hydroizolace je vrstva nebo úprava stavby, která brání pronikání vody a zemní vlhkosti do zdí, podlah, sklepů a střechy. Když chybí nebo dosloužila, objevuje se vlhkost, plísně a opadávající omítka.

Hypotéka je dlouhodobý úvěr na bydlení, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Dlužník ho splácí v pravidelných měsíčních splátkách, obvykle po mnoho let.

Inflační doložka je ujednání v nájemní smlouvě, podle kterého se nájemné každý rok zvyšuje, nejčastěji o míru inflace. Zákon tento název nepoužívá, mluví o ujednání o každoročním zvyšování nájemného.

Insolvence je stav, kdy dlužník není schopen plnit své závazky. V insolvenčním řízení se dlužník musí zdržet podstatného nakládání s majetkem, takže prodej jeho nemovitosti podléhá zvláštním pravidlům.

Investiční byt je byt koupený hlavně proto, aby se pronajímal nebo uchoval hodnotu peněz, ne aby v něm bydlel sám kupující. Výnos z něj ovlivňuje cena, nájemné, náklady, daně i financování.

Inženýrské sítě jsou vedení vody, kanalizace, elektřiny, plynu a komunikací, na která se napojují stavby. Podle občanského zákoníku nejsou součástí pozemku, takže obvykle patří provozovateli sítě, ne vlastníkovi pozemku.

Katastr nemovitostí je veřejný seznam, který eviduje pozemky, budovy a jednotky v Česku spolu s právy k nim, například vlastnictvím, zástavním právem nebo věcným břemenem. Vede ho ČÚZK prostřednictvím katastrálních úřadů.

Katastrální území je technicky ucelená část území obce, ve které katastr nemovitostí vede vlastní číslování parcel. Pozemek je proto jednoznačně určen až kombinací parcelního čísla a katastrálního území.

Kauce, kterou zákon nazývá jistotou, je peněžní částka, již nájemce složí pronajímateli na zajištění nájemného a dalších závazků z nájmu. Po skončení nájmu se vrací po odečtení případných dluhů.

Kolaudace je řízení, v němž stavební úřad povoluje užívání dokončené stavby. U staveb, které ji podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. vyžadují, končí kolaudačním rozhodnutím a bez něj je nelze užívat.

Kupní cena je částka, kterou kupující zaplatí prodávajícímu za nemovitost a kterou strany sjednají v kupní smlouvě. Cena v inzerátu je jen nabídka; rozhoduje částka ve smlouvě a to, co přesně zahrnuje.

Kupní smlouva je písemná smlouva, kterou se prodávající zavazuje převést na kupujícího vlastnické právo k nemovitosti a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. Vlastníkem se kupující stává až vkladem do katastru.

List vlastnictví (LV) je přehled z katastru nemovitostí, který pro jedno katastrální území ukazuje vlastníky, jejich nemovitosti a vše, co je zatěžuje, například zástavní práva, věcná břemena nebo probíhající řízení.

Loft je otevřený obytný nebo pracovní prostor s vysokými stropy, typicky vzniklý přestavbou továrny, skladu či jiné průmyslové budovy. Mívá velká okna, přiznané konstrukce a často galerii.

LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zajištění, tedy k hodnotě zastavené nemovitosti. Určuje, jakou část pořízení může pokrýt hypotéka a kolik musíte mít vlastních peněz.

Mezonet je byt rozložený do dvou podlaží, která propojuje vlastní vnitřní schodiště. Obvykle je v horních patrech domu nebo v podkroví a umožňuje oddělit denní a noční část bydlení.

Nabytí vlastnického práva je okamžik, kdy se osoba stává vlastníkem nemovitosti. U koupě nemovitosti zapsané v katastru k němu dochází zápisem do katastru, ne už podpisem kupní smlouvy nebo zaplacením ceny.

Nájem na dobu určitou je nájem sjednaný do konkrétního data nebo na určitý počet měsíců či let. Uplynutím doby končí, pokud se strany nedohodnou na prodloužení nebo se nájem neobnoví podle zákona.

Nájemné je pravidelná platba, kterou nájemce platí pronajímateli za užívání bytu nebo domu. Platby za služby, jako je teplo nebo voda, se k němu obvykle připočítávají zvlášť formou záloh.

Nájemní smlouva je smlouva, kterou pronajímatel přenechává nájemci byt nebo dům k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit nájemné. Nájem bydlení upravuje občanský zákoník.

Návratnost investice (ROI) vyjadřuje, kolik procent zisku přinesly peníze vložené do nemovitosti. U pronájmu se slovem návratnost často myslí i počet let, za které se investice splatí z nájemného.

Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které nejsou určeny k bydlení, například kancelář, obchod, sklad, garáž nebo provozovna. K čemu smí prostor sloužit, určuje hlavně kolaudace.

Novostavba je nově postavený byt nebo dům, ve kterém dosud nikdo nebydlel, ať už je dokončený, nebo se teprve staví. Jak starou stavbu lze ještě nazývat novostavbou, chápou inzerenti různě.

Obytná plocha je plocha místností určených k bydlení, tedy pokojů, někdy i kuchyně. Koupelna, WC, chodba a komory do ní obvykle nepatří, proto bývá menší než plocha celého bytu.

Odhad nemovitosti je ocenění bytu, domu nebo pozemku, ze kterého banka vychází při posuzování hypotéky. Na jeho základě se určuje hodnota zajištění, a tedy i to, kolik vám banka půjčí.

Odhadní cena nemovitosti je hodnota, kterou stanoví odhadce nebo soudní znalec pro konkrétní účel, nejčastěji pro banku při hypotéce. Může se lišit od kupní i od tržní ceny.

Orná půda je druh pozemku v katastru nemovitostí, který slouží k pěstování zemědělských plodin. Patří do zemědělského půdního fondu, takže stavět na ní lze až po splnění podmínek zákona o ochraně ZPF a územního plánu.

Osobní vlastnictví (OV) je v inzerci běžné označení nemovitosti, kterou prodávající skutečně vlastní. Kupující se po zápisu do katastru stane vlastníkem bytu nebo domu a může s ním volně nakládat.

Parcelní číslo je číslo, pod kterým katastr nemovitostí eviduje konkrétní pozemek v rámci katastrálního území. Rozlišují se stavební parcely se zkratkou st. a pozemkové parcely, které se často dělí lomítkem, například 512/3.

PENB neboli průkaz energetické náročnosti budovy je dokument, který hodnotí, kolik energie budova nebo byt potřebuje, a zařazuje je do klasifikační třídy od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná).

Plomba v katastru je hovorové označení upozornění, že k nemovitosti probíhá řízení, které může změnit zapsaná práva, typicky vklad po prodeji. Zákon mluví o vyznačení, že práva jsou dotčena změnou.

Podlahová plocha je plocha podlahy místností bytu nebo domu měřená uvnitř, mezi stěnami. Co přesně do ní inzerent zahrne, se ale liší, proto se vždy ptejte, jak byla změřena.

Podnájemní smlouva je smlouva, kterou nájemce přenechává byt nebo jeho část další osobě, podnájemníkovi. Podnájemník tak nemá smlouvu s vlastníkem bytu, ale s nájemcem.

Právní vady nemovitosti jsou práva třetích osob nebo jiná právní omezení, která kupujícímu brání nemovitost volně užívat nebo s ní nakládat, například zástava, věcné břemeno, nájem, exekuce nebo spor o vlastnictví.

Provize realitní kanceláře je odměna, kterou realitní zprostředkovatel dostane za zprostředkování prodeje nebo koupě nemovitosti. Její výši zákon nestanoví, písemná smlouva o zprostředkování ale musí obsahovat její výši nebo způsob jejího určení.

Předávací protokol je písemný záznam o předání nemovitosti novému vlastníkovi nebo nájemci. Zachycuje datum, stav bytu či domu, stavy měřidel, předané klíče a dokumenty a případné vady.

Předčasné splacení hypotéky znamená splatit úvěr celý nebo zčásti dřív, než stanoví splátkový kalendář. Zákon to umožňuje kdykoli, věřitel ale může chtít náhradu účelně vynaložených nákladů.

Předkupní právo dává určité osobě přednost při koupi: chce-li vlastník věc nebo podíl prodat, musí je nejdřív nabídnout oprávněnému. Může vzniknout ze zákona, nebo být sjednáno smlouvou.

Převod do osobního vlastnictví je proces, při kterém bytové družstvo převede družstevní byt na svého člena. Ten se tím stane vlastníkem jednotky zapsaným v katastru a přestane být jen nájemcem.

Přístupová cesta je komunikace, po které se z veřejné silnice nebo ulice dostanete k pozemku či domu. Zásadní je, komu cesta patří a na základě čeho ji smíte užívat, například vlastnictví, spoluvlastnického podílu nebo služebnosti.

Refinancování hypotéky znamená splatit stávající úvěr novým úvěrem, obvykle u jiné banky a za lepších podmínek. Typicky se řeší ke konci fixace, protože v zákonem stanovené lhůtě po oznámení nové sazby lze úvěr splatit bez náhrady nákladů.

Rekonstrukce je oprava nebo modernizace bytu či domu, při které se obnovují nebo mění jeho části, například rozvody, koupelna, okna nebo střecha. V inzerátu může znamenat cokoli od nových podlah po celkovou přestavbu.

Revize elektroinstalace je odborná kontrola elektrických rozvodů a zařízení v bytě nebo domě. Jejím výsledkem je revizní zpráva, která popisuje stav instalace a vyjmenovává zjištěné závady.

Rezervační smlouva je dohoda, kterou si zájemce za rezervační poplatek zajistí, že prodávající nebo realitní kancelář po sjednanou dobu nenabídne nemovitost nikomu jinému. Sama o sobě vlastnictví nepřevádí.

Rodinný dům je stavba určená hlavně k bydlení jedné nebo několika domácností, samostatně stojící nebo přiléhající k sousedním domům. Prodává se obvykle s pozemkem, jehož je stavba součástí.

RPSN, roční procentní sazba nákladů, vyjadřuje celkové náklady spotřebitelského úvěru jako roční procento z jeho celkové výše. Kromě úroků zahrnuje i poplatky a další povinné platby.

Řadový dům je rodinný dům, který je součástí souvislé řady podobných domů a se sousedy sdílí jednu nebo dvě boční zdi. Obvykle má vlastní vchod, vlastní pozemek a menší zahradu.

Skryté vady nemovitosti jsou nedostatky, které při prohlídce a převzetí nebylo možné běžně zjistit, například vlhkost ve zdivu nebo poškozené rozvody. U staveb s nimi zákon spojuje pětiletou lhůtu od nabytí.

Služebnost je druh věcného břemene, při kterém vlastník nemovitosti musí ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet, například strpět cestu přes pozemek nebo bydlení jiné osoby v domě.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je smlouva, ve které se strany zavazují v budoucnu uzavřít kupní smlouvu za předem dohodnutých podmínek. Používá se, když koupi zatím nelze dokončit, třeba u rozestavěného bytu.

Spoluvlastnický podíl vyjadřuje, jakou měrou se spoluvlastník podílí na celé věci, například 1/2 nebo 1/4 domu či pozemku. Neurčuje konkrétní místnost ani část pozemku, ale míru práv a povinností.

Statika budovy popisuje, jak nosné konstrukce domu, tedy základy, zdi, stropy a krov, přenášejí zatížení. Statické poruchy se projevují například trhlinami ve zdech nebo průhyby stropů a posuzuje je statik.

Stavební pozemek je podle stavebního zákona pozemek, jeho část nebo soubor pozemků vymezený a určený k zastavění. Zda se na konkrétní parcele opravdu smí stavět, určuje hlavně územní plán obce, ne označení v inzerátu.

SVJ, společenství vlastníků jednotek, je právnická osoba, kterou vlastníci bytů zakládají ke správě domu a pozemku. Musí vzniknout v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž aspoň čtyři mají čtyři různé vlastníky.

Tepelná izolace je materiál nebo vrstva, která omezuje únik tepla z budovy přes stěny, střechu a podlahy. Zateplený dům potřebuje méně energie na vytápění, což se může projevit lepší třídou v průkazu PENB.

Tepelné čerpadlo je zdroj tepla pro vytápění a často i ohřev vody, který odebírá teplo z venkovního vzduchu, země nebo vody a s pomocí elektřiny ho předává do domu. Jeho účinnost závisí na návrhu i na izolaci domu.

Trvalý pobyt v nájmu znamená, že si nájemce ohlásí adresu trvalého pobytu v pronajatém bytě nebo domě. Jde o evidenční údaj, který nájemci nedává žádné právo k nemovitosti.

Tržní cena nemovitosti je částka, za kterou by se nemovitost v daném čase a místě nejspíš prodala mezi kupujícím a prodávajícím, kteří jednají svobodně a bez nátlaku.

Úroková sazba je cena za půjčené peníze vyjádřená v procentech ročně. U hypotéky určuje, kolik z každé splátky připadne na úrok, a může být pevná po dobu fixace, nebo pohyblivá.

Úschova kupní ceny je služba, při které kupující složí peníze za nemovitost u advokáta, notáře nebo banky a ti je prodávajícímu vyplatí až po splnění dohodnutých podmínek, obvykle po zápisu kupujícího do katastru.

Územní plán je základní plánovací dokument obce, který určuje, kde se smí stavět, k jakému účelu slouží jednotlivé plochy a jaké podmínky pro výstavbu platí. Ověřit si ho je důležité před koupí pozemku i domu.

Užitná plocha je plocha všech prostor bytu nebo domu, které slouží k užívání, tedy pokojů i příslušenství jako koupelna, chodba nebo komora. Co do ní inzerent započítá, se liší.

Věcné břemeno je právo jiné osoby k cizí nemovitosti, které omezuje vlastníka: musí něco trpět, něčeho se zdržet, nebo něco dávat či konat. S nemovitostí přechází na každého dalšího vlastníka.

Věcné břemeno dožití je běžné označení doživotního práva určité osoby bydlet v bytě nebo domě, který patří někomu jinému. Obvykle se zřizuje jako služebnost bytu nebo užívání a zaniká smrtí oprávněného.

Vklad do katastru nemovitostí je zápis vlastnického nebo jiného věcného práva do katastru na základě smlouvy. Teprve vkladem se kupující stává vlastníkem, a to s účinky ke dni, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu.

Výnos z pronájmu udává, kolik procent z ceny nemovitosti vám za rok vrátí nájemné. Rozlišuje se hrubý výnos, počítaný jen z nájemného, a čistý výnos po odečtení nákladů majitele.

Výpovědní lhůta, v zákoně výpovědní doba, je doba, po jejímž uplynutí nájem po výpovědi skončí. Začíná běžet prvním dnem měsíce po doručení výpovědi; u nájmu nemovitosti na dobu neurčitou trvá tři měsíce.

Vyúčtování služeb je přehled, ve kterém poskytovatel porovná zálohy zaplacené za zúčtovací období se skutečnými náklady na teplo, vodu a další služby. Výsledkem je přeplatek, nebo nedoplatek.

Zálohy na služby jsou měsíční platby, které nájemce platí vedle nájemného na teplo, vodu, výtah, úklid společných prostor a další služby spojené s bydlením. Jednou za zúčtovací období se vyúčtují.

Záplavové území je úředně vymezená oblast, kterou může při povodni zaplavit voda. Stanovuje ho krajský úřad opatřením obecné povahy a v jeho aktivní zóně platí zákonná omezení, například pro stavby.

Zastavěná plocha je plocha pozemku, kterou zabírá stavba, tedy její půdorys měřený po vnějším obvodu. Používá se hlavně u domů a pozemků a neříká, kolik prostoru je uvnitř k bydlení.

Zastavitelnost pozemku vyjadřuje, zda a jak lze na pozemku stavět. Neurčuje ji jediný dokument: skládá se z územního plánu, druhu pozemku v katastru, ochranných pásem, záplavového území, přístupu a možnosti napojení na sítě.

Zástavní právo zajišťuje dluh: když dlužník nezaplatí, může se věřitel uspokojit ze zastavené nemovitosti. U nemovitosti zapsané v katastru vzniká zápisem a s nemovitostí přechází i na nového vlastníka.