Koupě nemovitosti

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je smlouva, ve které se strany zavazují v budoucnu uzavřít kupní smlouvu za předem dohodnutých podmínek. Používá se, když koupi zatím nelze dokončit, třeba u rozestavěného bytu.

Také se říká: SOSB, smlouva o budoucí kupní smlouvě, budoucí kupní smlouva

Co to znamená

Smlouva o smlouvě budoucí kupní (zkráceně SOSB) nepřevádí vlastnictví. Zakládá povinnost jedné nebo obou stran uzavřít v budoucnu skutečnou kupní smlouvu, jejíž podstatné náležitosti, hlavně nemovitost a cenu, už obsahuje.

Hodí se tam, kde koupi zatím nelze dokončit: byt v novostavbě ještě není zapsán v katastru jako jednotka, kupující čeká na schválení hypotéky, prodávající musí nejdřív vyřešit zástavu nebo dokončit dědictví. Strany si tak podmínky zafixují dopředu.

Jak to funguje v Česku

Podle občanského zákoníku se strana zavazuje uzavřít budoucí smlouvu po vyzvání v ujednané lhůtě; pokud lhůta ujednána není, do jednoho roku (§ 1785). Když oprávněná strana k uzavření včas nevyzve, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká (§ 1788).

Developeři tuto smlouvu používají často: kupující ji podepíše, platí zálohy podle postupu výstavby a kupní smlouvu uzavře po kolaudaci a zápisu jednotek do katastru. U starších bytů se využívá například tehdy, když banka před čerpáním hypotéky chce vidět závazný smluvní slib obou stran.

V praxi se uzavírá písemně a měla by obsahovat budoucí kupní cenu, popis nemovitosti, termín nebo podmínku, kdy se kupní smlouva podepíše, výši zálohy a způsob její ochrany a sankce pro případ, že jedna strana podpis odmítne.

Příklad z praxe

Například kupující si v rozestavěném domě vybere byt 3+kk za 7 500 000 Kč (částka je ilustrativní). Podepíše smlouvu o smlouvě budoucí kupní a zaplatí zálohu; smlouva stanoví, že developer ho vyzve k podpisu kupní smlouvy do tří měsíců od kolaudace. Pokud developer nestihne termín uvedený ve smlouvě, má kupující právo odstoupit a dostat zálohu zpět.

Na co si dát pozor

  • Ověřte, kdo je vlastníkem pozemku a zda list vlastnictví neukazuje zástavy, například úvěr developera.
  • Zjistěte, jak jsou chráněny vaše zálohy, ideálně úschovou nebo vázaným účtem, ne volnou platbou developerovi.
  • Hlídejte lhůtu k vyzvání; když ji nikdo nevyužije, povinnost uzavřít kupní smlouvu zanikne.
  • Chtějte, aby ke smlouvě byl přiložen návrh budoucí kupní smlouvy nebo aspoň její podstatné body.
  • Zkontrolujte, za jakých podmínek se může změnit cena, výměra nebo standard vybavení.

Časté otázky

Do kdy musí být kupní smlouva uzavřena?

V ujednané lhůtě. Pokud ji smlouva neuvádí, zákon počítá s jedním rokem; bez včasné výzvy povinnost zaniká.

Jsem po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí vlastníkem?

Ne. Vlastníkem se stanete až po uzavření kupní smlouvy a zápisu do katastru nemovitostí.

Co když prodávající odmítne kupní smlouvu podepsat?

Smlouva zakládá povinnost kupní smlouvu uzavřít, ale jak ji ve vašem případě vymáhat, si nechte vysvětlit advokátem.

  • Kupní smlouvaKupní smlouva je písemná smlouva, kterou se prodávající zavazuje převést na kupujícího vlastnické právo k nemovitosti a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. Vlastníkem se kupující stává až vkladem do katastru.
  • Rezervační smlouvaRezervační smlouva je dohoda, kterou si zájemce za rezervační poplatek zajistí, že prodávající nebo realitní kancelář po sjednanou dobu nenabídne nemovitost nikomu jinému. Sama o sobě vlastnictví nepřevádí.
  • Developerský projektDeveloperský projekt je výstavba nebo přestavba bytového domu či souboru domů, kterou připravuje a financuje developer s cílem prodat nebo pronajmout byty, domy či jiné jednotky.
  • NovostavbaNovostavba je nově postavený byt nebo dům, ve kterém dosud nikdo nebydlel, ať už je dokončený, nebo se teprve staví. Jak starou stavbu lze ještě nazývat novostavbou, chápou inzerenti různě.
  • HypotékaHypotéka je dlouhodobý úvěr na bydlení, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Dlužník ho splácí v pravidelných měsíčních splátkách, obvykle po mnoho let.

Zdroje

Text je informativní a zatím neprošel odbornou právní ani finanční kontrolou. Nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Důležité údaje ověřte v uvedených zdrojích nebo u odborníka.

Aktualizováno 25. října 2026

Všechny pojmy ve slovníku