Koupě nemovitosti

Rezervační smlouva

Rezervační smlouva je dohoda, kterou si zájemce za rezervační poplatek zajistí, že prodávající nebo realitní kancelář po sjednanou dobu nenabídne nemovitost nikomu jinému. Sama o sobě vlastnictví nepřevádí.

Také se říká: rezervace nemovitosti, rezervační dohoda

Co to znamená

Rezervační smlouva bývá prvním písemným krokem při koupi nemovitosti, zvlášť když prodej zprostředkovává realitní kancelář. Kupující v ní složí rezervační poplatek (někdy označovaný jako rezervační záloha) a prodávající, případně kancelář, se zavazuje po určitou dobu nemovitost stáhnout z nabídky a nejednat s jinými zájemci.

Rezervace ale neznamená koupi. Vlastnické právo se převádí až kupní smlouvou a zápisem do katastru. Rezervační smlouva jen dává oběma stranám čas: kupujícímu na vyřízení hypotéky a prověření nemovitosti, prodávajícímu signál, že zájemce to myslí vážně.

Jak to funguje v Česku

Rezervační smlouvu často připravuje realitní kancelář a bývá trojstranná (prodávající, kupující, kancelář), někdy ji ale podepisuje jen kupující s kanceláří. Obvykle obsahuje identifikaci nemovitosti, výši rezervačního poplatku, dobu rezervace, termín, do kdy se má podepsat kupní smlouva, a co se s poplatkem stane, když ke koupi nedojde.

Výše poplatku i podmínky jeho vrácení se řídí tím, co strany ve smlouvě sjednaly. Při úspěšné koupi se poplatek zpravidla započítá do kupní ceny. Pokud kupující od koupě ustoupí z důvodu, se kterým smlouva nepočítá, může o poplatek přijít zčásti i úplně.

Pokud potřebujete, aby se prodávající zavázal kupní smlouvu skutečně uzavřít, slouží k tomu smlouva o smlouvě budoucí kupní. Rezervační smlouvu proto čtěte pozorně: podle formulací může jít jen o závazek kanceláře nemovitost dál nenabízet. Při nejasnostech se poraďte s advokátem ještě před zaplacením.

Příklad z praxe

Například kupující si rezervuje rodinný dům na 30 dní a složí rezervační poplatek 100 000 Kč (částka je ilustrativní). Smlouva uvádí, že poplatek se vrátí, pokud banka během rezervace hypotéku neschválí a kupující to doloží písemným zamítnutím. Když kupující dům koupí, poplatek se odečte z kupní ceny; když si to rozmyslí z jiného důvodu, poplatek si ponechá kancelář.

Na co si dát pozor

  • Před podpisem si na nahlizenidokatastru.cz ověřte, kdo je vlastníkem a zda list vlastnictví neukazuje zástavu, věcné břemeno nebo plombu.
  • Trvejte na tom, aby smlouva výslovně uváděla, kdy se rezervační poplatek vrací, zejména při zamítnutí hypotéky.
  • Zjistěte, zda poplatek leží na účtu kanceláře, nebo v úschově, a komu připadne, když obchod nevyjde.
  • Ověřte, zda smlouvu podepisuje i sám prodávající, nebo jen kancelář, a co se stane, když prodávající nemovitost prodá jinému.
  • Doba rezervace musí stačit na schválení hypotéky a přípravu kupní smlouvy.

Časté otázky

Vrací se rezervační poplatek, když si to rozmyslím?

Záleží na znění smlouvy. Pokud v ní není důvod, který by vás opravňoval k vrácení, můžete poplatek ztratit.

Je rezervační smlouva totéž co smlouva o smlouvě budoucí?

Ne. Rezervace obvykle jen zajišťuje, že nemovitost nedostane nikdo jiný, kdežto smlouva o smlouvě budoucí kupní zakládá povinnost kupní smlouvu později uzavřít.

Převádí rezervační smlouva vlastnictví?

Ne. Vlastnictví se převádí až kupní smlouvou a vkladem do katastru nemovitostí.

  • Smlouva o smlouvě budoucí kupníSmlouva o smlouvě budoucí kupní je smlouva, ve které se strany zavazují v budoucnu uzavřít kupní smlouvu za předem dohodnutých podmínek. Používá se, když koupi zatím nelze dokončit, třeba u rozestavěného bytu.
  • Kupní smlouvaKupní smlouva je písemná smlouva, kterou se prodávající zavazuje převést na kupujícího vlastnické právo k nemovitosti a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. Vlastníkem se kupující stává až vkladem do katastru.
  • Provize realitní kancelářeProvize realitní kanceláře je odměna, kterou realitní zprostředkovatel dostane za zprostředkování prodeje nebo koupě nemovitosti. Její výši zákon nestanoví, písemná smlouva o zprostředkování ale musí obsahovat její výši nebo způsob jejího určení.
  • List vlastnictvíList vlastnictví (LV) je přehled z katastru nemovitostí, který pro jedno katastrální území ukazuje vlastníky, jejich nemovitosti a vše, co je zatěžuje, například zástavní práva, věcná břemena nebo probíhající řízení.
  • HypotékaHypotéka je dlouhodobý úvěr na bydlení, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Dlužník ho splácí v pravidelných měsíčních splátkách, obvykle po mnoho let.

Zdroje

Text je informativní a zatím neprošel odbornou právní ani finanční kontrolou. Nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Důležité údaje ověřte v uvedených zdrojích nebo u odborníka.

Aktualizováno 25. října 2026

Všechny pojmy ve slovníku