Trh a investice

Novostavba

Novostavba je nově postavený byt nebo dům, ve kterém dosud nikdo nebydlel, ať už je dokončený, nebo se teprve staví. Jak starou stavbu lze ještě nazývat novostavbou, chápou inzerenti různě.

Také se říká: nový byt, nový dům, byt v novostavbě

Co to znamená

Novostavbou se v realitách označuje nově postavený bytový nebo rodinný dům a byty v něm, které ještě nikdo neužíval. Patří sem dokončené stavby i stavby, které se teprve staví a prodávají se předem. Kolik let může stavba mít, aby ji inzerent ještě nazval novostavbou, se v praxi liší, proto se vyplatí ptát na rok kolaudace.

Novostavby se nejčastěji prodávají v rámci developerských projektů, novostavbou ale může být i rodinný dům postavený soukromým stavebníkem. Výhodou bývá moderní dispozice, nová technika a menší potřeba oprav v prvních letech, nevýhodou vyšší cena, nedokončené okolí a vady, které se projeví až po nastěhování.

Jak to funguje v Česku

Než se novostavba začne užívat, musí být splněn postup podle stavebního zákona; stavby, které to vyžadují, procházejí kolaudací. Podle nového stavebního zákona lze stavby, které kolaudaci vyžadují, užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu, který je v něm uvedený. Kolaudační souhlas nový zákon už nezná.

Při převzetí bytu nebo domu se sepisuje předávací protokol, do kterého se zapisují zjištěné vady a nedodělky, stavy měřidel a předané klíče a dokumenty. Pokud se později objeví skrytá vada stavby, musí ji kupující podle občanského zákoníku uplatnit nejpozději do pěti let od nabytí. Smluvní záruky developerů se liší, proto si je přečtěte ve smlouvě.

V novém bytovém domě je zpočátku často vlastníkem většiny jednotek developer. Společenství vlastníků jednotek (SVJ) musí vlastníci založit v domě, kde je alespoň pět jednotek a alespoň čtyři z nich patří čtyřem různým vlastníkům. SVJ pak zajišťuje správu domu, hospodaří s fondem oprav a řeší reklamace společných částí.

Příklad z praxe

Například kupující přebírá byt v novostavbě rok po zahájení prodeje. Při prohlídce s technickým dozorem zapíše do předávacího protokolu poškrábaný rám okna, chybějící lištu a nefunkční zásuvku a s developerem se dohodne na termínu opravy. Po první zimě se v rohu ložnice objeví plíseň; kupující ji písemně reklamuje u developera a uschová si fotografie i korespondenci. Situace je modelová.

Na co si dát pozor

  • Ověřte, že stavba má kolaudační rozhodnutí, nebo kdy se kolaudace očekává.
  • K převzetí si vezměte technický dozor a všechny vady zapište do předávacího protokolu.
  • Zjistěte, zda je cena uvedena včetně DPH a co přesně obsahuje standard vybavení.
  • Vyžádejte si průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a dokumentaci skutečného provedení stavby.
  • Skryté vady uplatňujte písemně a co nejdříve; zákonná lhůta je nejvýše pět let od nabytí.

Časté otázky

Mohu se do novostavby nastěhovat před kolaudací?

Stavbu, která kolaudaci vyžaduje, lze užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí. S dřívějším nastěhováním proto nepočítejte a termín kolaudace si ověřte u developera nebo na stavebním úřadu.

Do kdy lze reklamovat skrytou vadu novostavby?

Podle občanského zákoníku musí kupující skrytou vadu stavby uplatnit nejpozději do pěti let od nabytí. Delší nebo jiné smluvní záruky může nabídnout developer ve smlouvě.

Na Lovec-Realit.cz

  • Developerský projektDeveloperský projekt je výstavba nebo přestavba bytového domu či souboru domů, kterou připravuje a financuje developer s cílem prodat nebo pronajmout byty, domy či jiné jednotky.
  • KolaudaceKolaudace je řízení, v němž stavební úřad povoluje užívání dokončené stavby. U staveb, které ji podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. vyžadují, končí kolaudačním rozhodnutím a bez něj je nelze užívat.
  • Předávací protokolPředávací protokol je písemný záznam o předání nemovitosti novému vlastníkovi nebo nájemci. Zachycuje datum, stav bytu či domu, stavy měřidel, předané klíče a dokumenty a případné vady.
  • Skryté vady nemovitostiSkryté vady nemovitosti jsou nedostatky, které při prohlídce a převzetí nebylo možné běžně zjistit, například vlhkost ve zdivu nebo poškozené rozvody. U staveb s nimi zákon spojuje pětiletou lhůtu od nabytí.
  • PENBPENB neboli průkaz energetické náročnosti budovy je dokument, který hodnotí, kolik energie budova nebo byt potřebuje, a zařazuje je do klasifikační třídy od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná).
  • SVJ - společenství vlastníků jednotekSVJ, společenství vlastníků jednotek, je právnická osoba, kterou vlastníci bytů zakládají ke správě domu a pozemku. Musí vzniknout v domě s alespoň pěti jednotkami, z nichž aspoň čtyři mají čtyři různé vlastníky.

Zdroje

Text je informativní a zatím neprošel odbornou právní ani finanční kontrolou. Nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Důležité údaje ověřte v uvedených zdrojích nebo u odborníka.

Aktualizováno 25. října 2026

Všechny pojmy ve slovníku