Trh a investice
Hrubý výnos z pronájmu
Hrubý výnos z pronájmu je roční nájemné vydělené kupní cenou nemovitosti a vyjádřené v procentech. Nezohledňuje žádné náklady, proto slouží hlavně k prvnímu rychlému srovnání nabídek.
Také se říká: hrubá výnosnost, hrubý nájemní výnos, brutto výnos
Co to znamená
Hrubý výnos z pronájmu je nejjednodušší způsob, jak vyjádřit výnosnost pronajímané nemovitosti. Počítá se jako podíl ročního nájemného a kupní ceny, vynásobený stem: hrubý výnos = (měsíční nájemné × 12) / kupní cena × 100.
Slovo hrubý znamená, že se od nájemného nic neodečítá. Ve vzorci chybí fond oprav, pojištění, daň z nemovitých věcí, daň z příjmů, opravy i měsíce bez nájemníka. Výsledek je proto vždy vyšší než skutečný čistý výnos.
Jak to funguje v Česku
Do čitatele patří jen čisté nájemné bez záloh na služby a energie. Pokud je byt inzerován za nájemné „včetně poplatků“, je potřeba zálohy odečíst, jinak vyjde výnos uměle vysoký. Do jmenovatele se dává kupní cena; někteří investoři k ní rovnou přičítají i provizi, poplatky a vybavení, aby byl výsledek opatrnější.
Hrubý výnos lze rychle odhadnout i z ceny za m², kterou Lovec-Realit.cz zobrazuje u inzerátů. Stačí znát obvyklé nájemné za m² u podobných bytů v lokalitě: měsíční nájemné za m² × 12 / cena za m² × 100. Je to hrubý filtr, který pomůže vyřadit nabídky, u nichž se pronájem zjevně nevyplatí, a ty zbylé pak spočítat podrobně.
K rozhodnutí o koupi hrubý výnos nestačí. Dva byty se stejným hrubým výnosem mohou mít velmi odlišné náklady, například starší dům před rekonstrukcí střechy a nový dům s nízkým příspěvkem do fondu oprav.
Příklad z praxe
Například byt 2+kk o ploše 58 m² je nabízen za 5 200 000 Kč a podobné byty v okolí se pronajímají za 19 500 Kč měsíčně bez služeb. Roční nájemné je 234 000 Kč a hrubý výnos 234 000 / 5 200 000 × 100 = 4,5 %. Odhad přes metry dává podobný výsledek: cena za m² vychází zhruba na 89 700 Kč, nájemné za m² asi na 336 Kč měsíčně a 336 × 12 / 89 700 × 100 ≈ 4,5 %. Všechna čísla jsou pouze ilustrační.
Na co si dát pozor
- Odečtěte z nájemného zálohy na služby a energie.
- Nájemné ověřte podle aktuálních nabídek k pronájmu ve stejné lokalitě.
- Hrubý výnos používejte jen k prvnímu třídění nabídek, ne k rozhodnutí.
- Ujistěte se, že cena za m² i nájemné za m² vycházejí ze stejného druhu plochy.
Časté otázky
Jaký je vzorec hrubého výnosu?
Hrubý výnos = (měsíční nájemné × 12) / kupní cena × 100. Výsledek je v procentech ročně a nezahrnuje žádné náklady.
Proč je hrubý výnos vyšší než čistý?
Protože se od nájemného neodečítají náklady majitele, jako je fond oprav, pojištění, daně, opravy nebo období bez nájemníka.
Lze hrubý výnos spočítat z ceny za m²?
Ano, pokud znáte obvyklé nájemné za m² v dané lokalitě: měsíční nájemné za m² vynásobte dvanácti, vydělte cenou za m² a vynásobte stem.