Trh a investice
Čistý výnos z pronájmu
Čistý výnos z pronájmu je roční nájemné po odečtení nákladů, které nese majitel, vydělené celkovou cenou pořízení včetně vedlejších nákladů. Ukazuje reálnější výnosnost než hrubý výnos.
Také se říká: čistá výnosnost, netto výnos, čistý nájemní výnos
Co to znamená
Čistý výnos z pronájmu odpovídá na otázku, kolik nemovitost opravdu vydělá. Od ročního nájemného se odečtou náklady, které nájemce neplatí, a výsledek se vydělí celkovou částkou, kterou majitel do koupě vložil: čistý výnos = (roční nájemné - roční náklady majitele) / (kupní cena + vedlejší náklady) × 100.
Výsledek je vždy nižší než hrubý výnos a lépe se hodí ke srovnání s jinými investicemi. Nezahrnuje ale splátky hypotéky ani změnu ceny nemovitosti; ty řeší výpočet návratnosti investice.
Jak to funguje v Česku
Mezi typické náklady majitele bytu patří příspěvek do fondu oprav a odměna za správu domu, které se platí SVJ nebo družstvu a nájemce je obvykle nehradí, dále pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí, drobné i větší opravy, obnova vybavení, odměna realitní kanceláři za nalezení nájemníka a rezerva na měsíce, kdy byt stojí prázdný. Ke kupní ceně se přičítá provize, právní služby, vybavení bytu a další vedlejší náklady koupě.
Do čistého výnosu se často promítá i daň z příjmů. Příjmy z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů a pronajímatel si může uplatnit buď skutečné výdaje, nebo paušální výdaje 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč. Zvolený způsob nelze zpětně měnit. Takto pravidla popisuje Finanční správa pro zdaňovací období 2025.
Které náklady do výpočtu zahrnete, záleží na vás, ale u všech porovnávaných nabídek je počítejte stejně. Skutečné náklady domu zjistíte z vyúčtování služeb, z předpisu plateb SVJ nebo družstva a od správce domu.
Příklad z praxe
Například byt koupený za 4 000 000 Kč s vedlejšími náklady 150 000 Kč se pronajímá za 15 000 Kč měsíčně, tedy za 180 000 Kč ročně. Majitel zaplatí za rok třeba 24 000 Kč do fondu oprav a za správu, 3 000 Kč za pojištění a 1 000 Kč na dani z nemovitých věcí, odloží 10 000 Kč na opravy a počítá s jedním měsícem bez nájemníka (15 000 Kč). Náklady tak činí 53 000 Kč.
Čistý výnos před zdaněním je (180 000 - 53 000) / 4 150 000 × 100 ≈ 3,1 %, zatímco hrubý výnos by vyšel 4,5 %. Po odečtení daně z příjmů bude ještě nižší. Všechny částky jsou pouze ilustrační.
Na co si dát pozor
- Vyžádejte si od prodávajícího předpis plateb SVJ nebo družstva a poslední vyúčtování služeb.
- Zjistěte, zda dům nečeká větší oprava, kvůli které se může fond oprav zvýšit.
- Počítejte s rezervou na neobsazenost a výměnu nájemníků.
- Rozhodněte, zda budete uplatňovat paušální, nebo skutečné výdaje, a výnos spočítejte i po zdanění.
- U všech porovnávaných bytů zahrňte stejné položky nákladů.
Časté otázky
Jak se počítá čistý výnos z pronájmu?
Od ročního nájemného odečtěte náklady majitele a výsledek vydělte kupní cenou včetně vedlejších nákladů. Vynásobením stem dostanete procento.
Jaké náklady se odečítají?
Hlavně fond oprav a správa domu, pojištění, daň z nemovitých věcí, opravy, služby realitní kanceláře a rezerva na období bez nájemníka. Zálohy na služby, které platí nájemce, se neodečítají ani nepřičítají.
Zahrnuje čistý výnos splátky hypotéky?
Ne. Čistý výnos hodnotí samotnou nemovitost. Vliv úvěru, úroků a vlastního vkladu ukáže výpočet návratnosti investice (ROI) nebo peněžního toku.
Zdroje
- Pronajímatel - daň z příjmů fyzických osob - Finanční správa ČR