Trh a investice
Návratnost investice (ROI)
Návratnost investice (ROI) vyjadřuje, kolik procent zisku přinesly peníze vložené do nemovitosti. U pronájmu se slovem návratnost často myslí i počet let, za které se investice splatí z nájemného.
Také se říká: ROI, návratnost, doba návratnosti, výnosnost investice
Co to znamená
Návratnost investice, často označovaná anglickou zkratkou ROI (return on investment), porovnává celkový zisk z investice s penězi, které do ní investor vložil: ROI = (všechny příjmy - všechny náklady) / vložené prostředky × 100. U nemovitosti se do příjmů počítá čisté nájemné za celé období a případný zisk z prodeje, do nákladů koupě, opravy, úroky a daně.
Slovo návratnost se v češtině používá ve dvou významech. Někdy jde o ROI v procentech, jindy o dobu návratnosti, tedy počet let, za který čistý roční příjem z nájmu pokryje cenu nemovitosti. Doba návratnosti je zhruba převrácenou hodnotou čistého výnosu: při čistém výnosu 4 % vychází přibližně na 25 let.
Jak to funguje v Česku
Na rozdíl od výnosu z pronájmu bere ROI v úvahu i financování. Pokud část ceny pokryje hypotéka, vlastních peněz je vloženo méně a ROI z vlastního kapitálu může vyjít vyšší, zároveň ale přibývají úroky a pokles nájemného nebo ceny se snáz promění ve ztrátu. Česká národní banka od 1. 4. 2026 doporučuje u investičních hypoték LTV nejvýše 70 %, s čímž je dobré počítat při plánování vlastního vkladu.
Do nákladů koupě patří kupní cena, provize, právní služby a úschova, správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru nemovitostí a případné vybavení. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena ke dni 26. 9. 2020, takže se při dnešních koupích neplatí.
ROI je vždy nutné uvádět spolu s obdobím, za které se počítá: zisk 30 % za deset let je něco jiného než 30 % za tři roky. Zdanění případného zisku z prodeje závisí mimo jiné na tom, jak dlouho nemovitost vlastníte; aktuální pravidla si ověřte u Finanční správy nebo u daňového poradce.
Příklad z praxe
Například investor koupí byt za 4 000 000 Kč a s vedlejšími náklady zaplatí celkem 4 150 000 Kč, vše z vlastních peněz. Za pět let mu čisté nájemné po nákladech a daních přinese třeba 550 000 Kč a byt pak prodá za předpokládaných 4 400 000 Kč po odečtení nákladů prodeje. Celkový zisk je 4 400 000 + 550 000 - 4 150 000 = 800 000 Kč a ROI za pět let 800 000 / 4 150 000 × 100 ≈ 19 %.
Doba návratnosti jen z nájmu by při čistém ročním příjmu 110 000 Kč byla 4 150 000 / 110 000 ≈ 38 let. Prodejní cena v příkladu je pouhý předpoklad, nikoli prognóza; všechna čísla jsou ilustrační.
Na co si dát pozor
- Vždy si ujasněte, zda návratnost znamená procento zisku, nebo počet let.
- Nepočítejte s růstem ceny jako s jistotou; spočítejte i variantu, kdy cena stagnuje nebo klesne.
- U výpočtu s hypotékou zahrňte úroky a riziko změny sazby po skončení fixace.
Časté otázky
Jaký je rozdíl mezi ROI a výnosem z pronájmu?
Výnos z pronájmu sleduje jen roční příjem z nájmu vůči ceně. ROI zahrnuje celý výsledek investice za určité období, včetně zisku nebo ztráty z prodeje a vlivu financování.
Platí se při koupi bytu daň z nabytí?
Ne, daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena ke dni 26. 9. 2020. Správní poplatek za návrh na vklad do katastru je 2 000 Kč.
Zdroje
- Sazby správních poplatků (katastr nemovitostí) - ČÚZK
- Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí - Finanční správa ČR
- ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění (27. 11. 2025) - Česká národní banka