Hypotéky a financování

Úroková sazba

Úroková sazba je cena za půjčené peníze vyjádřená v procentech ročně. U hypotéky určuje, kolik z každé splátky připadne na úrok, a může být pevná po dobu fixace, nebo pohyblivá.

Také se říká: úrok, úroková míra

Co to znamená

Úroková sazba vyjadřuje, kolik dlužník zaplatí věřiteli za to, že mu půjčil peníze. Uvádí se jako roční procento z nesplacené části úvěru. Na začátku hypotéky tvoří úrok velkou část splátky, s postupným splácením jistiny jeho podíl klesá.

U hypoték se rozlišuje sazba pevná, která se po dobu fixace nemění, a sazba pohyblivá (variabilní), která se mění podle vývoje referenční sazby na trhu, například PRIBOR. Konkrétní mechanismus stanoví úvěrová smlouva.

Jak to funguje v Česku

Banka nabízí sazbu podle délky fixace, výše LTV, bonity žadatele a dalších produktů, které si klient sjedná. Výslednou sazbu potvrdí v nabídce a v úvěrové smlouvě a ta pak platí po dobu fixace.

Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu pro další období. Klient ji může přijmout, vyjednávat, nebo hypotéku refinancovat jinde. Podle zákona o spotřebitelském úvěru ve znění platném v říjnu 2026 lze úvěr bez náhrady nákladů splatit do 3 měsíců po oznámení nové sazby a také v období, kdy sazba není pevná. Od 1. 1. 2027 je naplánována změna zákona, proto si ověřte aktuální znění.

Úroková sazba sama o sobě neukazuje všechny náklady úvěru. Pro srovnání nabídek slouží RPSN, která k úrokům přičítá i poplatky a další povinné platby.

Příklad z praxe

Například u úvěru 3 000 000 Kč znamená rozdíl v sazbě o půl procentního bodu za první rok zhruba 15 000 Kč úroků navíc nebo méně, protože úrok se počítá z nesplacené jistiny. Přesný dopad na měsíční splátku vám spočítá banka nebo hypoteční kalkulačka.

Na co si dát pozor

  • Ptejte se, na jakých podmínkách závisí nabízená sleva ze sazby a co se stane, když je přestanete plnit.
  • Ověřte si, zda je sazba ve smlouvě pevná, nebo pohyblivá, a jak se pohyblivá mění.
  • Spočítejte si splátku i pro vyšší sazbu, než je ta dnešní.
  • Porovnávejte nabídky podle RPSN, ne jen podle inzerované sazby.

Časté otázky

Mění se úroková sazba během fixace?

Pevná sazba se po dobu fixace nemění, pokud smlouva nestanoví jinak, například při porušení podmínek slevy. Pohyblivá sazba se mění podle pravidel ve smlouvě.

Mohu odejít k jiné bance, když se mi nová sazba nelíbí?

Ano, hypotéku můžete refinancovat. Podle zákona o spotřebitelském úvěru ve znění platném v říjnu 2026 lze do 3 měsíců po oznámení nové sazby úvěr splatit bez náhrady nákladů; podrobnosti si ověřte ve smlouvě.

  • Fixace hypotékyFixace hypotéky je období, po které se úroková sazba úvěru nemění. Po jejím skončení banka nabídne novou sazbu a dlužník se rozhoduje, zda zůstane, hypotéku refinancuje, nebo část splatí.
  • RPSNRPSN, roční procentní sazba nákladů, vyjadřuje celkové náklady spotřebitelského úvěru jako roční procento z jeho celkové výše. Kromě úroků zahrnuje i poplatky a další povinné platby.
  • Refinancování hypotékyRefinancování hypotéky znamená splatit stávající úvěr novým úvěrem, obvykle u jiné banky a za lepších podmínek. Typicky se řeší ke konci fixace, protože v zákonem stanovené lhůtě po oznámení nové sazby lze úvěr splatit bez náhrady nákladů.
  • HypotékaHypotéka je dlouhodobý úvěr na bydlení, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Dlužník ho splácí v pravidelných měsíčních splátkách, obvykle po mnoho let.
  • Předčasné splacení hypotékyPředčasné splacení hypotéky znamená splatit úvěr celý nebo zčásti dřív, než stanoví splátkový kalendář. Zákon to umožňuje kdykoli, věřitel ale může chtít náhradu účelně vynaložených nákladů.

Zdroje

Text je informativní a zatím neprošel odbornou právní ani finanční kontrolou. Nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Důležité údaje ověřte v uvedených zdrojích nebo u odborníka.

Aktualizováno 25. října 2026

Všechny pojmy ve slovníku