Hypotéky a financování

Refinancování hypotéky

Refinancování hypotéky znamená splatit stávající úvěr novým úvěrem, obvykle u jiné banky a za lepších podmínek. Typicky se řeší ke konci fixace, protože v zákonem stanovené lhůtě po oznámení nové sazby lze úvěr splatit bez náhrady nákladů.

Také se říká: refinanc, přefinancování

Co to znamená

Při refinancování si dlužník vezme nový úvěr, kterým splatí dosavadní hypotéku. Nový věřitel pošle peníze přímo původní bance, ta úvěr uzavře a uvolní svou zástavu. Cílem bývá nižší sazba, výhodnější podmínky nebo změna splatnosti.

Od refinancování se odlišuje refixace, kdy klient zůstává u stávající banky a sjedná si jen novou sazbu na další období fixace.

Jak to funguje v Česku

Bez náhrady nákladů lze podle zákona o spotřebitelském úvěru ve znění platném v říjnu 2026 splatit úvěr například do 3 měsíců po oznámení nové sazby nebo v období, kdy sazba není pevná. Mimo tyto situace může původní banka požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, která je u úvěrů na bydlení omezená. Od 1. 1. 2027 je naplánovaná změna zákona, ověřte si aktuální znění.

Nová banka posoudí bonitu a vyžádá si odhad nemovitosti. Klient si od původní banky nechá vyčíslit zůstatek úvěru a podepíše novou úvěrovou a zástavní smlouvu. Zástavní právo nové banky vzniká zápisem do katastru nemovitostí; návrh na vklad je zpoplatněn správním poplatkem 2 000 Kč.

Po splacení původního úvěru vydá dosavadní banka potvrzení, na jehož základě se v katastru vymaže její zástavní právo. Do té doby mohou být na listu vlastnictví zapsaná dvě zástavní práva současně.

Příklad z praxe

Například dlužníkovi zbývá splatit 2 500 000 Kč a fixace mu končí za čtyři měsíce. Banka mu pošle nabídku nové sazby, on si ale vyžádá nabídky i od dvou dalších bank. Jedna z nich vychází výhodněji i po započtení poplatků, a tak hypotéku převede ve lhůtě po oznámení nové sazby.

Na co si dát pozor

  • Začněte s předstihem několika měsíců před koncem fixace, schválení i zápis do katastru chvíli trvá.
  • Porovnejte RPSN nové nabídky a připočtěte náklady na odhad a na vklad do katastru.
  • Ověřte si, jak a kdy vám stávající banka oznámí novou sazbu, protože od toho se odvíjí lhůta pro splacení bez náhrady.
  • Hlídejte, aby nová banka uhradila zůstatek ve sjednaný den a nenabíhal úrok navíc.
  • Po dokončení zkontrolujte na listu vlastnictví, že bylo staré zástavní právo vymazáno.

Časté otázky

Kdy se refinancování vyplatí?

Když nová nabídka vychází levněji i po započtení všech poplatků, tedy když má nižší RPSN při stejné výši úvěru a délce fixace. Výsledek záleží na konkrétních nabídkách.

Mohu refinancovat uprostřed fixace?

Ano, úvěr lze splatit kdykoli. Původní banka ale v takovém případě může požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů, jejíž výše je u úvěrů na bydlení zákonem omezena.

Bude nová banka chtít nový odhad?

Nová banka potřebuje stanovit hodnotu zajištění, takže si odhad obvykle vyžádá. Kdo ho platí a kolik stojí, se zeptejte přímo banky.

  • Fixace hypotékyFixace hypotéky je období, po které se úroková sazba úvěru nemění. Po jejím skončení banka nabídne novou sazbu a dlužník se rozhoduje, zda zůstane, hypotéku refinancuje, nebo část splatí.
  • Předčasné splacení hypotékyPředčasné splacení hypotéky znamená splatit úvěr celý nebo zčásti dřív, než stanoví splátkový kalendář. Zákon to umožňuje kdykoli, věřitel ale může chtít náhradu účelně vynaložených nákladů.
  • Zástavní právoZástavní právo zajišťuje dluh: když dlužník nezaplatí, může se věřitel uspokojit ze zastavené nemovitosti. U nemovitosti zapsané v katastru vzniká zápisem a s nemovitostí přechází i na nového vlastníka.
  • Odhad nemovitostiOdhad nemovitosti je ocenění bytu, domu nebo pozemku, ze kterého banka vychází při posuzování hypotéky. Na jeho základě se určuje hodnota zajištění, a tedy i to, kolik vám banka půjčí.
  • RPSNRPSN, roční procentní sazba nákladů, vyjadřuje celkové náklady spotřebitelského úvěru jako roční procento z jeho celkové výše. Kromě úroků zahrnuje i poplatky a další povinné platby.

Zdroje

Text je informativní a zatím neprošel odbornou právní ani finanční kontrolou. Nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Důležité údaje ověřte v uvedených zdrojích nebo u odborníka.

Aktualizováno 25. října 2026

Všechny pojmy ve slovníku