Trh a investice

Investiční byt

Investiční byt je byt koupený hlavně proto, aby se pronajímal nebo uchoval hodnotu peněz, ne aby v něm bydlel sám kupující. Výnos z něj ovlivňuje cena, nájemné, náklady, daně i financování.

Také se říká: byt na investici, byt k pronájmu, investiční nemovitost

Co to znamená

Investiční byt je byt, který si kupující pořizuje především jako investici. Obvykle ho pronajímá a počítá s pravidelným příjmem z nájemného, případně i s tím, že byt časem získá na hodnotě. Nejde o právní kategorii: stejný byt může být pro jednoho majitele domovem a pro druhého investicí.

Rozdíl se ale projeví při financování a zdanění. Banky u investičních hypoték postupují přísněji než u úvěru na vlastní bydlení a příjmy z nájmu je nutné přiznat k dani z příjmů.

Jak to funguje v Česku

Česká národní banka od 1. 4. 2026 doporučuje, aby banky u investičních hypoték půjčovaly nejvýše 70 % hodnoty zajištění (LTV 70 %) a aby ukazatel DTI, tedy poměr dluhu k příjmu, nepřesáhl 7. Jde o doporučení, nikoli o závazný limit. Investiční hypotékou se podle ČNB rozumí úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti, nebo obytné nemovitosti určené k pronájmu. Takový je stav k říjnu 2026.

Příjmy z nájmu bytu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Pronajímatel si může uplatnit buď skutečně vynaložené výdaje, nebo paušální výdaje 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč, a zvolený způsob nelze zpětně měnit. Takto pravidla popisuje Finanční správa pro zdaňovací období 2025; pro další roky si je ověřte.

V praxi investor nejprve spočítá očekávaný výnos z pronájmu, prověří lokalitu a poptávku po nájmu, zajistí financování a po koupi uzavře s nájemcem nájemní smlouvu. Vyplatí se počítat i s obdobím, kdy byt stojí prázdný, a s náklady na opravy.

Příklad z praxe

Například investor kupuje byt 1+kk za 3 500 000 Kč, který chce pronajímat. Jde o byt určený k pronájmu, takže banka úvěr posuzuje jako investiční hypotéku. Pokud se řídí doporučením ČNB s LTV 70 %, půjčí při hodnotě zajištění 3 500 000 Kč nejvýše 2 450 000 Kč a zbylých 1 050 000 Kč plus vedlejší náklady musí investor zaplatit z vlastních zdrojů. Čísla jsou pouze ilustrační.

Na co si dát pozor

  • Zeptejte se banky předem, zda bude váš úvěr posuzovat jako investiční hypotéku a s jakým LTV.
  • Ověřte ve stanovách SVJ a v pravidlech domu, zda nejsou omezeny krátkodobé pronájmy.
  • Počítejte s neobsazeností, opravami, fondem oprav a daní z nemovitých věcí, ne jen s nájemným.
  • Rozhodněte se včas mezi paušálními a skutečnými výdaji a schovávejte doklady.
  • Příjem z pronájmu není nikdy jistý; porovnejte očekávaný výnos s riziky i s jinými možnostmi.

Časté otázky

Co je investiční hypotéka?

Podle ČNB je to úvěr na pořízení třetí a další obytné nemovitosti, nebo obytné nemovitosti určené k pronájmu. Od 1. 4. 2026 pro ni ČNB doporučuje LTV nejvýše 70 % a DTI nejvýše 7.

Musím platit daň z nájemného?

Ano, příjmy z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Lze uplatnit skutečné výdaje, nebo paušál 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč (tak to Finanční správa popisuje pro rok 2025).

Je doporučení ČNB pro banky závazné?

Jde o doporučení, nikoli o závazný limit. Konkrétní podmínky, které vám banka nabídne, si proto ověřte přímo u ní.

Na Lovec-Realit.cz

  • Výnos z pronájmuVýnos z pronájmu udává, kolik procent z ceny nemovitosti vám za rok vrátí nájemné. Rozlišuje se hrubý výnos, počítaný jen z nájemného, a čistý výnos po odečtení nákladů majitele.
  • Čistý výnos z pronájmuČistý výnos z pronájmu je roční nájemné po odečtení nákladů, které nese majitel, vydělené celkovou cenou pořízení včetně vedlejších nákladů. Ukazuje reálnější výnosnost než hrubý výnos.
  • Návratnost investice (ROI)Návratnost investice (ROI) vyjadřuje, kolik procent zisku přinesly peníze vložené do nemovitosti. U pronájmu se slovem návratnost často myslí i počet let, za které se investice splatí z nájemného.
  • LTVLTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zajištění, tedy k hodnotě zastavené nemovitosti. Určuje, jakou část pořízení může pokrýt hypotéka a kolik musíte mít vlastních peněz.
  • HypotékaHypotéka je dlouhodobý úvěr na bydlení, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Dlužník ho splácí v pravidelných měsíčních splátkách, obvykle po mnoho let.
  • Nájemní smlouvaNájemní smlouva je smlouva, kterou pronajímatel přenechává nájemci byt nebo dům k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit nájemné. Nájem bydlení upravuje občanský zákoník.

Zdroje

Text je informativní a zatím neprošel odbornou právní ani finanční kontrolou. Nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Důležité údaje ověřte v uvedených zdrojích nebo u odborníka.

Aktualizováno 25. října 2026

Všechny pojmy ve slovníku