Hypotéky a financování

LTV

LTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zajištění, tedy k hodnotě zastavené nemovitosti. Určuje, jakou část pořízení může pokrýt hypotéka a kolik musíte mít vlastních peněz.

Také se říká: loan to value, poměr úvěru k hodnotě zajištění

Co to znamená

Zkratka LTV pochází z anglického loan to value. Česká národní banka ji definuje jako poměr výše úvěru k hodnotě zajištění. Čím vyšší LTV, tím větší část pořízení financuje banka a tím méně vlastních prostředků žadatel vkládá.

V nabídkách hypoték se ukazatel uvádí přímo jako LTV, vždy v procentech. Banka podle něj rozhoduje, zda úvěr vůbec poskytne, a může podle něj odstupňovat i podmínky úvěru.

Jak to funguje v Česku

Úvěrové ukazatele se počítají podle vyhlášky ČNB č. 399/2021 Sb. Hodnotu zajištění banka stanoví na základě odhadu nemovitosti; jak přesně k ní dochází, si ověřte u konkrétní banky.

Podle nastavení ČNB platného v říjnu 2026 je závazná horní hranice LTV 80 %. Pro žadatele do 36 let, kteří pořizují vlastní bydlení, je hranice 90 %. Bankovní rada ČNB toto nastavení na jednání 4. 6. 2026 ponechala beze změny, v budoucnu se ale může změnit.

U investičních hypoték, tedy úvěrů na třetí a další obytnou nemovitost nebo na nemovitost určenou k pronájmu, ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje LTV nejvýše 70 %. Jde o doporučení, nikoli o závazný limit; zda a jak ho banka uplatní, zjistíte přímo u ní.

Příklad z praxe

Například byt s hodnotou zajištění 4 500 000 Kč a úvěr 3 600 000 Kč dávají LTV 80 %. Pokud by žadatel přidal do zástavy i chatu rodičů a celková hodnota zajištění by se tím zvýšila, LTV stejně vysokého úvěru by kleslo a vlastních peněz by mohl potřebovat méně.

Na co si dát pozor

  • LTV se počítá z hodnoty zajištění, která nemusí odpovídat kupní ceně.
  • Podmínky pro hranici 90 % u žadatelů do 36 let si ověřte u banky, zejména u společné žádosti více osob.
  • Pokud kupujete byt k pronájmu, počítejte s tím, že banka může uplatnit přísnější doporučení pro investiční hypotéky.
  • Zástava další nemovitosti snižuje LTV, ale při nesplácení se banka může uspokojit i z ní.

Časté otázky

Jaké je maximální LTV v roce 2026?

Podle ČNB platí v říjnu 2026 závazná hranice 80 %, pro žadatele do 36 let pořizující vlastní bydlení 90 %. U investičních hypoték ČNB od 1. 4. 2026 doporučuje nejvýše 70 %.

Počítá se LTV z kupní ceny?

ČNB definuje LTV jako poměr výše úvěru k hodnotě zajištění. Kupní cena a hodnota zajištění se mohou lišit, proto si u banky ověřte, z jaké částky bude vycházet.

Je hranice 70 % pro investiční byty povinná?

Ne, jde o doporučení ČNB platné od 1. 4. 2026, nikoli o závazný limit. Banka se jím ale může řídit, takže s ním při plánování počítejte.

  • HypotékaHypotéka je dlouhodobý úvěr na bydlení, který je zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Dlužník ho splácí v pravidelných měsíčních splátkách, obvykle po mnoho let.
  • Odhad nemovitostiOdhad nemovitosti je ocenění bytu, domu nebo pozemku, ze kterého banka vychází při posuzování hypotéky. Na jeho základě se určuje hodnota zajištění, a tedy i to, kolik vám banka půjčí.
  • Odhadní cena nemovitostiOdhadní cena nemovitosti je hodnota, kterou stanoví odhadce nebo soudní znalec pro konkrétní účel, nejčastěji pro banku při hypotéce. Může se lišit od kupní i od tržní ceny.
  • Bonita žadateleBonita žadatele je jeho schopnost řádně a včas splácet úvěr. Banka ji posuzuje podle příjmů, výdajů, stávajících dluhů a platební historie dřív, než rozhodne o hypotéce a její výši.
  • Investiční bytInvestiční byt je byt koupený hlavně proto, aby se pronajímal nebo uchoval hodnotu peněz, ne aby v něm bydlel sám kupující. Výnos z něj ovlivňuje cena, nájemné, náklady, daně i financování.

Zdroje

Text je informativní a zatím neprošel odbornou právní ani finanční kontrolou. Nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Důležité údaje ověřte v uvedených zdrojích nebo u odborníka.

Aktualizováno 25. října 2026

Všechny pojmy ve slovníku