Koupě nemovitosti

Kupní cena

Kupní cena je částka, kterou kupující zaplatí prodávajícímu za nemovitost a kterou strany sjednají v kupní smlouvě. Cena v inzerátu je jen nabídka; rozhoduje částka ve smlouvě a to, co přesně zahrnuje.

Také se říká: cena nemovitosti, prodejní cena, nabídková cena

Co to znamená

Kupní cena je jednou z podstatných náležitostí kupní smlouvy: strany se v ní dohodnou, kolik kupující za byt, dům nebo pozemek zaplatí, v jaké měně, v jakých částech a jakým způsobem. Cena v inzerátu je nabídková; konečná kupní cena je ta, kterou podepíšete.

V inzerci se objevují různé podoby ceny: pevná částka, cena k jednání, cena na vyžádání (prodávající ji nezveřejní), cena od (typicky u developerských projektů jako nejnižší cena v nabídce), cena včetně provize nebo cena plus provize. Každá znamená něco jiného pro to, kolik nakonec zaplatíte.

Jak to funguje v Česku

Kupní cena se při koupi nemovitosti obvykle neplatí přímo prodávajícímu, ale přes úschovu u advokáta, notáře nebo banky. Peníze se prodávajícímu uvolní až po splnění podmínek ze smlouvy, nejčastěji po zápisu kupujícího do katastru. Při financování hypotékou posílá banka svou část do úschovy nebo prodávajícímu podle podmínek úvěrové smlouvy.

K ceně je třeba připočítat další náklady. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, platí se ale správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru (stav k říjnu 2026). Dále mohou přibýt odměna advokáta, poplatek za úschovu, odhad pro banku, poplatky za hypotéku a případně provize realitní kanceláře, pokud ji nehradí prodávající.

Pro hypotéku je důležitá hodnota zajištění, kterou banka zjistí svým odhadem; ta se od kupní ceny může lišit. Cenu je proto dobré ještě před podpisem porovnat s podobnými nemovitostmi v lokalitě a s odhadem banky.

Příklad z praxe

Například byt je inzerovaný za 4 900 000 Kč plus provize (částky jsou ilustrativní). Po vyjednávání se strany dohodnou na 4 750 000 Kč. Ve smlouvě stojí, že 950 000 Kč z vlastních peněz složí kupující do advokátní úschovy a zbytek pošle banka z hypotéky; navíc kupující zaplatí provizi kanceláři podle své smlouvy s ní a poplatek za vklad.

Na co si dát pozor

  • U ceny na vyžádání si nechte sdělit konkrétní částku písemně a zeptejte se, co zahrnuje.
  • Cena od u novostaveb obvykle platí jen pro nejlevnější jednotku; zjistěte cenu konkrétního bytu včetně sklepa a parkování.
  • Ověřte, zda inzerovaná cena zahrnuje provizi realitní kanceláře, nebo se k ní připočítává.
  • Neplaťte velké částky v hotovosti; platby v hotovosti nad určitou částku zákon omezuje, aktuální limit si ověřte, a úschova vám zanechá jasný doklad o platbě.

Časté otázky

Platí se při koupi bytu daň z kupní ceny?

Daň z nabytí nemovitých věcí se od jejího zrušení v roce 2020 neplatí. Za návrh na vklad do katastru se platí správní poplatek 2 000 Kč.

Co znamená cena na vyžádání?

Prodávající nebo kancelář cenu v inzerátu nezveřejňuje a sdělí ji až na dotaz. Požádejte o ni písemně a ověřte, co zahrnuje.

Musí kupní cena odpovídat odhadu banky?

Nemusí. Banka ale půjčuje podle hodnoty zajištění ze svého odhadu, takže při nižším odhadu budete potřebovat víc vlastních peněz.

  • Provize realitní kancelářeProvize realitní kanceláře je odměna, kterou realitní zprostředkovatel dostane za zprostředkování prodeje nebo koupě nemovitosti. Její výši zákon nestanoví, písemná smlouva o zprostředkování ale musí obsahovat její výši nebo způsob jejího určení.
  • Úschova kupní cenyÚschova kupní ceny je služba, při které kupující složí peníze za nemovitost u advokáta, notáře nebo banky a ti je prodávajícímu vyplatí až po splnění dohodnutých podmínek, obvykle po zápisu kupujícího do katastru.
  • Tržní cena nemovitostiTržní cena nemovitosti je částka, za kterou by se nemovitost v daném čase a místě nejspíš prodala mezi kupujícím a prodávajícím, kteří jednají svobodně a bez nátlaku.
  • Cena za m²Cena za m² je nabídková nebo kupní cena nemovitosti vydělená její plochou. Pomáhá srovnat byty různé velikosti, ale jen tehdy, když se u všech nabídek počítá ze stejného druhu plochy.
  • Odhadní cena nemovitostiOdhadní cena nemovitosti je hodnota, kterou stanoví odhadce nebo soudní znalec pro konkrétní účel, nejčastěji pro banku při hypotéce. Může se lišit od kupní i od tržní ceny.
  • LTVLTV (loan to value) je poměr výše úvěru k hodnotě zajištění, tedy k hodnotě zastavené nemovitosti. Určuje, jakou část pořízení může pokrýt hypotéka a kolik musíte mít vlastních peněz.

Zdroje

Text je informativní a zatím neprošel odbornou právní ani finanční kontrolou. Nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Důležité údaje ověřte v uvedených zdrojích nebo u odborníka.

Aktualizováno 25. října 2026

Všechny pojmy ve slovníku