Vlastnictví a práva k nemovitosti

Předkupní právo

Předkupní právo dává určité osobě přednost při koupi: chce-li vlastník věc nebo podíl prodat, musí je nejdřív nabídnout oprávněnému. Může vzniknout ze zákona, nebo být sjednáno smlouvou.

Také se říká: zákonné předkupní právo, smluvní předkupní právo, předkupní právo spoluvlastníků

Co to znamená

Předkupní právo znamená, že vlastník, který chce věc prodat, ji musí nejprve nabídnout osobě oprávněné z předkupního práva. Ta ji může koupit za stejných podmínek, jaké nabízí třetí zájemce. Teprve když nabídku nepřijme, může vlastník prodat jinému.

Předkupní právo může vyplývat přímo ze zákona, nebo si ho strany ujednají ve smlouvě. Smluvní předkupní právo lze sjednat i jako věcné právo a zapsat do katastru nemovitostí; pak působí i vůči dalším vlastníkům.

Jak to funguje v Česku

Zákonné předkupní právo spoluvlastníků platí jen v jednom případě: vzniklo-li spoluvlastnictví pořízením pro případ smrti, například závětí. Ostatní spoluvlastníci pak mají k podílu předkupní právo po dobu šesti měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Neuplatní se při převodu na jiného spoluvlastníka ani na příbuzného v přímé řadě, sourozence nebo manžela (§ 1124 občanského zákoníku).

Druhý důležitý případ se týká starších staveb, které podle přechodných ustanovení občanského zákoníku nejsou součástí pozemku. Vlastník pozemku má předkupní právo ke stavbě a vlastník stavby k pozemku (§ 3056). Obě pravidla odpovídají znění zákona platnému v říjnu 2026.

Zapsané předkupní právo najdete v části C listu vlastnictví. Zákonné předkupní právo tam zapsáno být nemusí, proto je třeba prověřit i původ spoluvlastnictví a to, zda stavba a pozemek nemají různé vlastníky.

Příklad z praxe

Například garáž stojí na pozemku obce a v katastru jsou garáž i pozemek vedeny jako dvě samostatné nemovitosti s různými vlastníky. Když chce majitel garáž prodat, musí ji nejprve nabídnout obci jako vlastníkovi pozemku. Kdyby naopak obec chtěla prodat pozemek, musela by ho nejdřív nabídnout majiteli garáže.

Na co si dát pozor

  • U podílu zděděného podle závěti zjistěte, kdy spoluvlastnictví vzniklo a zda ještě běží šestiměsíční lhůta.
  • Mají-li stavba a pozemek různé vlastníky, počítejte s jejich vzájemným předkupním právem.
  • V části C listu vlastnictví hledejte zapsané smluvní předkupní právo a vyžádejte si listinu, ze které vyplývá.
  • Chtějte po prodávajícím doklad, že oprávněný nabídku nevyužil nebo se předkupního práva vzdal.

Časté otázky

Mají spoluvlastníci vždy předkupní právo?

Ne. Zákonné předkupní právo mají jen tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti, a to šest měsíců od jeho vzniku. Jinak ho mají jen v případě, že si ho sjednali.

Jak zjistím, že na nemovitosti vázne předkupní právo?

Smluvní předkupní právo zapsané jako věcné právo najdete v části C listu vlastnictví. Zákonné zapsáno být nemusí, proto se ptejte na původ spoluvlastnictví a na to, zda stavba nestojí na cizím pozemku.

Týká se předkupní právo spoluvlastníků i převodu na příbuzné?

Ne. Neplatí při převodu na jiného spoluvlastníka, příbuzného v přímé řadě, sourozence nebo manžela.

  • Spoluvlastnický podílSpoluvlastnický podíl vyjadřuje, jakou měrou se spoluvlastník podílí na celé věci, například 1/2 nebo 1/4 domu či pozemku. Neurčuje konkrétní místnost ani část pozemku, ale míru práv a povinností.
  • List vlastnictvíList vlastnictví (LV) je přehled z katastru nemovitostí, který pro jedno katastrální území ukazuje vlastníky, jejich nemovitosti a vše, co je zatěžuje, například zástavní práva, věcná břemena nebo probíhající řízení.
  • Kupní smlouvaKupní smlouva je písemná smlouva, kterou se prodávající zavazuje převést na kupujícího vlastnické právo k nemovitosti a kupující se zavazuje zaplatit kupní cenu. Vlastníkem se kupující stává až vkladem do katastru.
  • Právní vady nemovitostiPrávní vady nemovitosti jsou práva třetích osob nebo jiná právní omezení, která kupujícímu brání nemovitost volně užívat nebo s ní nakládat, například zástava, věcné břemeno, nájem, exekuce nebo spor o vlastnictví.
  • Katastr nemovitostíKatastr nemovitostí je veřejný seznam, který eviduje pozemky, budovy a jednotky v Česku spolu s právy k nim, například vlastnictvím, zástavním právem nebo věcným břemenem. Vede ho ČÚZK prostřednictvím katastrálních úřadů.

Zdroje

Text je informativní a zatím neprošel odbornou právní ani finanční kontrolou. Nejde o právní, daňové ani finanční poradenství. Důležité údaje ověřte v uvedených zdrojích nebo u odborníka.

Aktualizováno 25. října 2026

Všechny pojmy ve slovníku