Právní vady nemovitosti

Co to znamená

Zatímco fyzická vada se týká stavu stavby (vlhkost, praskliny), právní vada znamená, že k nemovitosti má nějaké právo někdo jiný nebo že s ní vlastník nesmí volně nakládat. Kupující pak nedostane to, co čekal: nemůže byt volně užívat, pronajmout nebo ho později bez omezení prodat.

Typickými právními vadami nemovitosti jsou zástavní právo (například hypotéka prodávajícího), služebnost nebo reálné břemeno, předkupní právo, nájemní vztah, exekuce nebo insolvence prodávajícího, probíhající spor o vlastnictví a nejasné hranice pozemku nebo přístup k němu.

Jak to funguje v Česku

Většinu právních vad lze zjistit z katastru nemovitostí. Na listu vlastnictví jsou zapsána omezení vlastnického práva i poznámky, například o exekuci nebo insolvenci. Zástavní právo i služebnost k nemovitosti zapsané ve veřejném seznamu přitom vznikají zápisem do tohoto seznamu (§ 1316 a § 1262 občanského zákoníku).

Některé vady v katastru vidět nejsou: nezapsaný nájem, dluhy prodávajícího, které k exekuci teprve povedou, nebo insolvenční řízení, které se do katastru ještě nepromítlo. Insolvenční rejstřík je veřejný a nahlížet do něj může každý na isir.justice.cz. Od účinků zahájení insolvenčního řízení se dlužník musí zdržet nakládání s majetkovou podstatou, pokud by šlo o její podstatnou změnu nebo ne zanedbatelné zmenšení; jednání v rozporu s tím jsou vůči věřitelům neúčinná (§ 111 insolvenčního zákona).

Realitní zprostředkovatel musí svému klientovi nejpozději v den uzavření smlouvy předat výpis z veřejného seznamu a informovat ho o závadách a omezeních z veřejných seznamů i o těch, o kterých věděl nebo vědět měl. Kupní smlouva by měla obsahovat prohlášení prodávajícího o právních vadách a dohodu, jak se odstraní, například splacením hypotéky z úschovy a výmazem zástavy.