Земля та кадастр

Кадастр нерухомості (katastr nemovitostí)

Чеською: Katastr nemovitostí

Кадастр нерухомості (katastr nemovitostí) - державний публічний реєстр Чехії, у якому обліковано ділянки, будівлі та квартири, а також права на них: власність, заставу, сервітути. Його веде відомство ČÚZK через кадастрові управління.

Також називають: кадастр, реєстр нерухомості, katastr, KN

Що це означає

Кадастр нерухомості (katastr nemovitostí, у розмові просто katastr) - офіційний публічний реєстр нерухомості в Чеській Республіці. У ньому обліковані всі земельні ділянки (parcely), будівлі та квартири (jednotky): їхнє розташування на кадастровій карті, площа, вид ділянки і, головне, хто є власником та які права обтяжують об'єкт - застава банку (zástavní právo), сервітути (věcná břemena), права переважної купівлі, позначки про провадження, що тривають.

Для покупця це особливо важливо: за чеським Цивільним кодексом право власності на нерухомість, внесену до публічного реєстру, переходить лише із записом до цього реєстру. Самого підписаного договору й оплати недостатньо.

Як це працює в Чехії

Кадастр веде Чеське управління геодезії та кадастру (ČÚZK), а практичну роботу виконують кадастрові управління (katastrální úřad) та їхні відділення (katastrální pracoviště) за місцем розташування нерухомості. Переглянути дані можна онлайн у сервісі ČÚZK Nahlížení do katastru nemovitostí: треба вибрати громаду, кадастрову територію та ввести номер ділянки чи будівлі. Офіційний витяг, якого зазвичай вимагають банк або нотаріус, видає відділення кадастру або пункт Czech POINT.

Після продажу до кадастрового управління подають заяву про внесення запису (návrh na vklad) разом із договором купівлі-продажу. За кадастровим законом у редакції, чинній станом на жовтень 2026 року, управління не пізніше наступного робочого дня позначає в об'єкта, що права зачеплені зміною (на практиці це називають plomba), і повідомляє власника. Дозволити запис можна не раніше ніж через 20 днів після надсилання цього повідомлення. Правові наслідки запису настають з моменту, коли заява надійшла до управління.

Приклад з практики

Наприклад, ви купуєте квартиру в Брно. У сервісі Nahlížení do katastru nemovitostí ви знаходите її і бачите, що власники - подружжя, а не лише людина, з якою ви домовляєтеся, і що квартира перебуває в заставі банку. Отже, договір мають підписати обоє, а кредит продавця треба погасити й заставу зняти в межах угоди.

На що звернути увагу

Перевіряйте кадастр самі незадовго до підписання: витяг від продавця чи ріелтора може бути застарілим.
Подивіться, чи немає в об'єкта позначки plomba - вона означає, що вже триває інша зміна прав.
Перегляньте всі застави, сервітути й права переважної купівлі та з'ясуйте, як буде вирішено кожне з них.
Переконайтеся, що продавець справді записаний власником і що підпишуть усі співвласники.
Не платіть продавцеві напряму до внесення запису, якщо оплата нічим не захищена, наприклад депозитом.

Часті запитання

Коли я стаю власником?

Із записом до кадастру нерухомості. Правові наслідки запису настають з моменту, коли заява про внесення (návrh na vklad) надійшла до кадастрового управління.

Скільки триває реєстрація?

Запис можна дозволити не раніше ніж через 20 днів після повідомлення власника про початок провадження. Фактичний строк залежить від завантаженості управління і від того, чи немає помилок у заяві.

Скільки коштує заява про внесення запису?

За даними ČÚZK, адміністративний збір за заяву про внесення запису (návrh na vklad) становить 2 000 крон (станом на жовтень 2026 року).

Лист власності (list vlastnictví)Лист власності (list vlastnictví, LV) - аркуш кадастру, який у межах однієї кадастрової території показує, кому належать об'єкти та чим вони обтяжені: заставою, сервітутами чи зміною власника, що триває.
Внесення до кадастру нерухомості (vklad do katastru)Внесення до кадастру нерухомості (vklad do katastru nemovitostí) - запис права власності чи іншого речового права до кадастру на підставі договору. Лише після нього покупець стає власником, причому від дня подання заяви.
Пломба в кадастрі (plomba)Пломба в кадастрі (plomba) - неофіційна назва позначки про те, що щодо об'єкта триває провадження, яке може змінити записані права, зазвичай реєстрація після продажу. Закон говорить про позначку, що права зачеплено зміною.
Кадастрова територія (katastrální území)Кадастрова територія (katastrální území) - відокремлена частина території громади, у межах якої чеський кадастр веде власну нумерацію ділянок. Ділянку однозначно визначає лише номер разом із кадастровою територією.
Кадастровий номер ділянки (parcelní číslo)Кадастровий номер ділянки (parcelní číslo) - номер, під яким чеський кадастр обліковує конкретну ділянку в межах кадастрової території. Розрізняють будівельні ділянки з позначкою st. і земельні, часто з дробом, наприклад 512/3.
Набуття права власності (nabytí vlastnického práva)Набуття права власності (nabytí vlastnického práva) - момент, коли особа стає власником нерухомості. Під час купівлі об'єкта, записаного в кадастрі, це відбувається із записом до кадастру, а не з підписанням договору чи оплатою.

Джерела

Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).

Katastrální zákon 256/2013 Sb. - Část druhá Zápis práv do katastru (znění od 1. 10. 2025) - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Převod vlastnického práva (§ 1099-1108) - mesec.cz (Internet Info)
Návrh na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí - ČÚZK
Sazby správních poplatků (katastr nemovitostí) - ČÚZK