Купівля нерухомості

Набуття права власності (nabytí vlastnického práva)

Чеською: Nabytí vlastnického práva

Набуття права власності (nabytí vlastnického práva) - момент, коли особа стає власником нерухомості. Під час купівлі об'єкта, записаного в кадастрі, це відбувається із записом до кадастру, а не з підписанням договору чи оплатою.

Також називають: перехід права власності, виникнення права власності, nabytí vlastnictví

Що це означає

Набуття права власності (nabytí vlastnického práva) означає, що людина стає власником речі й може нею користуватися, здавати, продавати або заставляти. Нерухомість набувають переважно купівлею, даруванням або спадкуванням, а також, наприклад, за рішенням суду чи за набувальною давністю (vydržení). У кожного способу свій момент переходу права.

Для передачі за договором у нерухомості, записаної в публічному реєстрі, діє особливе правило: право власності набувається записом до цього реєстру (§ 1105 Цивільного кодексу). Для квартир, будинків і ділянок таким реєстром є кадастр нерухомості (katastr nemovitostí).

Як це працює в Чехії

Тому покупець не стає власником ні під час підписання договору, ні під час оплати. Договір - це підстава, а запис до кадастру - момент набуття. Правові наслідки запису, однак, настають від моменту, коли заява про внесення надійшла до кадастрового управління (§ 10 кадастрового закону). Між поданням заяви і записом на об'єкті стоїть так звана пломба.

Разом із ділянкою покупець набуває й те, що є її складовою частиною. За Цивільним кодексом складовою частиною ділянки є збудовані на ній будівлі та споруди, крім тимчасових (§ 506); інженерні мережі та інші лінійні споруди нею не є (§ 509). Купуючи квартиру, набувають одиницю (jednotka) - квартиру разом із часткою у спільних частинах будинку.

Заставне право на нерухомість теж виникає лише із записом до кадастру (§ 1316), це стосується і застави банку за іпотекою. Тому записані застави й сервітути продавця треба врегулювати в договорі, інакше ви можете отримати об'єкт разом із ними.

Приклад з практики

Наприклад, покупець підписує договір купівлі-продажу будинку з ділянкою 10 квітня, а заява надходить до кадастрового управління 12 квітня. Управління записує зміну через кілька тижнів. Покупець стає власником від 12 квітня і набуває будинок як складову частину ділянки, разом із гаражем на тій самій парцелі; розподільчий газопровід, що проходить ділянкою, її складовою частиною не є.

На що звернути увагу

Вважайте себе власником лише після запису; перевірте це на nahlizenidokatastru.cz або за витягом із list vlastnictví.
До купівлі перевірте, чи належать будівля і ділянка одному власникові; якщо ні, можуть діяти особливі правила, зокрема переважне право купівлі.
З'ясуйте, які застави й сервітути записано, і домовтеся в договорі про їх зняття або прийняття.
У квартири перевірте, яка частка у спільних частинах будинку належить до одиниці.

Часті запитання

Чи стаю я власником після підписання договору?

Ні. Право власності на записану в кадастрі нерухомість виникає лише із записом до кадастру, з наслідками від дня надходження заяви.

Чи належать мені будівлі на купленій ділянці?

Будівлі та споруди на ділянці є її складовою частиною, крім тимчасових. Інженерні мережі складовою частиною ділянки не є.

Як перевірити, що я власник?

На nahlizenidokatastru.cz або за витягом із list vlastnictví, де після запису вас зазначено власником.

Внесення до кадастру нерухомості (vklad do katastru)Внесення до кадастру нерухомості (vklad do katastru nemovitostí) - запис права власності чи іншого речового права до кадастру на підставі договору. Лише після нього покупець стає власником, причому від дня подання заяви.
Договір купівлі-продажу (kupní smlouva)Договір купівлі-продажу (kupní smlouva) - письмовий договір, за яким продавець зобов'язується передати покупцеві право власності на нерухомість, а покупець - сплатити ціну. Власником покупець стає лише після запису до кадастру.
Лист власності (list vlastnictví)Лист власності (list vlastnictví, LV) - аркуш кадастру, який у межах однієї кадастрової території показує, кому належать об'єкти та чим вони обтяжені: заставою, сервітутами чи зміною власника, що триває.
Частка у спільній власності (spoluvlastnický podíl)Частка у праві власності (spoluvlastnický podíl) показує, якою мірою співвласник бере участь у праві на весь об'єкт, наприклад 1/2 або 1/4 будинку чи ділянки. Конкретної кімнати або частини ділянки вона не визначає.
Право застави (zástavní právo)Право застави (zástavní právo) забезпечує борг: якщо боржник не платить, кредитор може отримати задоволення із заставленої нерухомості. Для об'єкта в кадастрі воно виникає із записом і зберігається при зміні власника.
Переважне право купівлі (předkupní právo)Переважне право купівлі (předkupní právo) дає певній особі пріоритет під час продажу: власник, який хоче продати річ чи частку, спершу мусить запропонувати її уповноваженому. Воно виникає із закону або договору.

Джерела

Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).

Občanský zákoník - Převod vlastnického práva (§ 1099-1108) - mesec.cz (Internet Info)
Katastrální zákon 256/2013 Sb. - Část druhá Zápis práv do katastru (znění od 1. 10. 2025) - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Součást věci (§ 505-509) - podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Zastavení (§ 1312-1345) - podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Pozemky a stavby (§ 3054-3061) - podnikatel.cz (Internet Info)