Власність і права на нерухомість

Право застави (zástavní právo)

Чеською: Zástavní právo

Право застави (zástavní právo) забезпечує борг: якщо боржник не платить, кредитор може отримати задоволення із заставленої нерухомості. Для об'єкта в кадастрі воно виникає із записом і зберігається при зміні власника.

Також називають: zástavní právo, застава, іпотечна застава, zástava

Що це означає

Право застави (zástavní právo) слугує забезпеченням боргу. Власник нерухомості (заставодавець) відповідає нею за борг, свій чи чужий, і якщо борг не погашено, заставний кредитор може отримати задоволення з виручки від її реалізації. Найчастіше в кадастрі ви побачите заставу на користь банку, який видав іпотеку.

Право застави на річ, внесену до публічного реєстру, виникає із записом до цього реєстру, якщо інший закон не встановлює інакше (§ 1316 Цивільного кодексу). Тому застава нерухомості вноситься до кадастру нерухомості (katastr nemovitostí) і видна в частині C витягу.

Як це працює в Чехії

Крім договірної застави банку, у кадастрі трапляються й застави, встановлені рішенням органу влади, суду чи судового виконавця, наприклад для забезпечення податкового боргу або у виконавчому провадженні (exekuce). Разом із заставою часто вносять заборону відчуження та обтяження (zákaz zcizení a zatížení), яка не дає власникові без згоди кредитора продати об'єкт чи обтяжити його далі.

Продати нерухомість із заставою можна. Зазвичай ціну купівлі вносять на депозит (úschova), з нього спершу погашають борг продавця перед банком, банк видає підтвердження, і на його підставі кадастрове управління вилучає заставу. Решту отримує продавець.

Якщо покупець бере іпотеку, його банк, своєю чергою, реєструє власну заставу на придбаний об'єкт.

Приклад з практики

Наприклад, продавцю залишилося сплатити за іпотекою 1 200 000 крон, а квартиру він продає за 4 500 000 крон (умовні суми). Ціну вносять на адвокатський депозит, з нього спершу погашають кредит, і банк продавця видає документи для вилучення застави. Продавець отримує решту 3 300 000 крон, а покупець - квартиру без застави банку продавця.

На що звернути увагу

У частині C витягу з кадастру (list vlastnictví) з'ясуйте, на чию користь і для забезпечення чого зареєстровано заставу.
Попросіть банк продавця назвати залишок боргу й переконайтеся, що ціни купівлі вистачить на його погашення.
У договорі про депозит пропишіть, що спершу погашається борг і лише потім гроші виплачуються продавцеві.
Застава на користь судового виконавця чи податкової - привід для особливої обережності; перевірте продавця й у реєстрі неплатоспроможності на isir.justice.cz.

Часті запитання

Чи можна купити квартиру із заставою банку?

Так, це звична ситуація. Борг, як правило, погашають із ціни купівлі через депозит, після чого заставу вилучають із кадастру.

Коли припиняється право застави?

Зазвичай із погашенням забезпеченого боргу. Потім запис треба вилучити з кадастру на підставі документа від кредитора.

Що таке заборона відчуження та обтяження?

Обмеження, яке часто реєструють разом із заставою. Без згоди кредитора власник не може передати об'єкт чи обтяжити його далі.

Іпотека (hypotéka)Іпотека (hypotéka) - довгостроковий кредит на житло, забезпечений заставою нерухомості. Позичальник повертає його щомісячними платежами, зазвичай протягом багатьох років.
Лист власності (list vlastnictví)Лист власності (list vlastnictví, LV) - аркуш кадастру, який у межах однієї кадастрової території показує, кому належать об'єкти та чим вони обтяжені: заставою, сервітутами чи зміною власника, що триває.
Депонування ціни купівлі (úschova)Депонування ціни купівлі (úschova kupní ceny) - послуга, за якої покупець вносить гроші за нерухомість в адвоката, нотаріуса або в банку, а продавець отримує їх лише після виконання умов, зазвичай після запису покупця до кадастру.
Виконавче провадження щодо нерухомості (exekuce)Виконавче провадження щодо нерухомості (exekuce) - примусове стягнення боргу, коли судовий виконавець звертає стягнення на будинок, квартиру чи ділянку боржника. Після його початку власник не може вільно розпоряджатися майном.
Пломба в кадастрі (plomba)Пломба в кадастрі (plomba) - неофіційна назва позначки про те, що щодо об'єкта триває провадження, яке може змінити записані права, зазвичай реєстрація після продажу. Закон говорить про позначку, що права зачеплено зміною.
Правові вади нерухомості (právní vady)Правові вади нерухомості (právní vady nemovitosti) - права третіх осіб або інші правові обмеження, що заважають покупцеві вільно користуватися об'єктом чи розпоряджатися ним: застава, сервітут, оренда, стягнення або спір про власність.

Джерела

Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).

Občanský zákoník - Zastavení (§ 1312-1345) - podnikatel.cz (Internet Info)
Insolvenční rejstřík - Portál veřejné správy (portal.gov.cz)