Ризики та правові ситуації

Виконавче провадження щодо нерухомості (exekuce)

Чеською: Exekuce nemovitosti

Виконавче провадження щодо нерухомості (exekuce) - примусове стягнення боргу, коли судовий виконавець звертає стягнення на будинок, квартиру чи ділянку боржника. Після його початку власник не може вільно розпоряджатися майном.

Також називають: екзекуція, exekuce, звернення стягнення на нерухомість, виконавче провадження

Що це означає

Виконавче провадження щодо нерухомості (exekuce nemovitosti) - це спосіб, у який кредитор із рішенням суду чи іншим виконавчим документом стягує борг, який боржник не сплатив добровільно. Його веде судовий виконавець (soudní exekutor). Якщо стягнення звернено на нерухомість, її можуть продати, а виручка піде на погашення боргу та витрат.

Для покупця найважливіше те, що провадження обмежує власника в розпорядженні майном. Тому будинок чи квартиру з exekuce не можна купити звичайним шляхом, навіть якщо власник відкрито їх продає.

Як це працює в Чехії

Згідно з § 44a чеського Виконавчого кодексу (exekuční řád) після отримання повідомлення про початок провадження боржник (povinný) не має права розпоряджатися майном, зокрема нерухомістю, поза звичайною господарською діяльністю та звичайними потребами. Правочин, що порушує цю заборону, є недійсним. На практиці її називають generální inhibitorium.

Заборона припиняється, коли вимогу виконано й сплачено аванс на витрати (§ 46 абз. 6 Виконавчого кодексу). Продаж нерухомості - один зі способів стягнення, і за згодою закон допускає продаж також поза торгами. Конкретний порядок треба погодити з виконавцем, який веде справу.

Відомості про провадження зазвичай з'являються і в кадастрі нерухомості (katastr nemovitostí) як позначка у витягу з листа власності (list vlastnictví). Дані про провадження веде також Centrální evidence exekucí.

Приклад з практики

Наприклад, покупець знаходить будинок за 6 млн крон, а у витягу з кадастру бачить позначку про exekuce через борг 300 000 крон (суми умовні). Договір, підписаний одразу, був би недійсним. Один із варіантів - домовитися з продавцем і виконавцем, як буде погашено борг, наприклад із частини ціни через депозит (úschova), і продовжувати лише після припинення заборони.

На що звернути увагу

Перед бронюванням замовте актуальний витяг list vlastnictví і перевірте позначки про exekuce та інші обмеження.
Не сплачуйте аванс чи ціну напряму продавцю, доки не зрозуміло, як і коли заборону буде знято.
Попросіть у виконавця письмову інформацію про стан справи та суму до сплати.
Якщо проваджень кілька, переконайтеся, що закрито всі, а не лише найбільше.
Договір і порядок розрахунків доручіть перевірити юристу.

Часті запитання

Чи можна купити квартиру, на яку накладено exekuce?

Поки діє заборона розпоряджатися майном, договір купівлі-продажу недійсний. Купівля можлива після зняття заборони або за процедурою, погодженою з виконавцем.

Коли припиняється заборона розпоряджатися майном?

За § 46 абз. 6 Виконавчого кодексу - після виконання вимоги та сплати авансу на витрати. Про стан справи повідомить виконавець.

Де перевірити, чи є exekuce на об'єкті?

У витягу list vlastnictví на сайті nahlizenidokatastru.cz та в Centrální evidence exekucí.

Лист власності (list vlastnictví)Лист власності (list vlastnictví, LV) - аркуш кадастру, який у межах однієї кадастрової території показує, кому належать об'єкти та чим вони обтяжені: заставою, сервітутами чи зміною власника, що триває.
Публічні торги нерухомості (dražba)Публічні торги нерухомості (dražba) - врегульований законом продаж, за якого об'єкт отримує найвища пропозиція. Вони відбуваються, наприклад, як публічні торги за законом про торги або як торги у виконавчому провадженні.
Неплатоспроможність (insolvence)Неплатоспроможність (insolvence) - стан, коли боржник не може виконувати свої зобов'язання. Під час провадження у справі про неплатоспроможність він має утримуватися від істотних дій з майном, тож продаж його нерухомості має особливі правила.
Право застави (zástavní právo)Право застави (zástavní právo) забезпечує борг: якщо боржник не платить, кредитор може отримати задоволення із заставленої нерухомості. Для об'єкта в кадастрі воно виникає із записом і зберігається при зміні власника.
Депонування ціни купівлі (úschova)Депонування ціни купівлі (úschova kupní ceny) - послуга, за якої покупець вносить гроші за нерухомість в адвоката, нотаріуса або в банку, а продавець отримує їх лише після виконання умов, зазвичай після запису покупця до кадастру.
Пломба в кадастрі (plomba)Пломба в кадастрі (plomba) - неофіційна назва позначки про те, що щодо об'єкта триває провадження, яке може змінити записані права, зазвичай реєстрація після продажу. Закон говорить про позначку, що права зачеплено зміною.

Джерела

Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).

Rozsudek KS České Budějovice 42 ICm 2544/2016-88 (citace § 44a exekučního řádu) - Ministerstvo spravedlnosti (msp.gov.cz)
Exekuční řád - průvodce a klíčové paragrafy - muj-pravnik.cz