Ризики та правові ситуації
Публічні торги нерухомості (dražba)
Чеською: Dražba nemovitosti
Публічні торги нерухомості (dražba) - врегульований законом продаж, за якого об'єкт отримує найвища пропозиція. Вони відбуваються, наприклад, як публічні торги за законом про торги або як торги у виконавчому провадженні.
Також називають: dražba, дражба, публічний аукціон, exekuční dražba
Що це означає
Публічні торги нерухомості (dražba nemovitosti) - врегульований законом спосіб продажу, за якого учасники відкрито підвищують ставки, а об'єкт отримує найвища пропозиція. Ціну й умови покупець із продавцем не обговорює: їх заздалегідь визначено в оголошенні про торги (dražební vyhláška).
Слово dražba охоплює кілька різних процедур. Публічні торги (veřejná dražba), які проводить організатор торгів (dražebník), відбуваються інакше, ніж торги у виконавчому провадженні (exekuce), які веде судовий виконавець (soudní exekutor).
Як це працює в Чехії
З 1 січня 2025 року публічні торги регулює закон № 250/2023 Sb. про публічні торги (zákon o veřejných dražbách), який замінив попередній закон № 26/2000 Sb. Старі статті можуть описувати правила, що вже не діють. Попереднє регулювання розрізняло добровільні торги (dobrovolná) за заявою особи, яка має право розпоряджатися майном, і примусові (nedobrovolná) за заявою кредитора з вимогою, що підлягає виконанню, наприклад під час звернення стягнення на заставу. Як цей поділ виглядає в новому законі, перевірте в його чинній редакції.
Торги у виконавчому провадженні - окрема процедура, адже продаж нерухомості є одним зі способів стягнення. Дату, мінімальну ціну (nejnižší podání), гарантійний внесок (dražební jistota) і час огляду зазвичай указано в оголошенні про конкретні торги.
Переможець, як правило, доплачує ціну в строк за умовами торгів. Деякі права на об'єкт можуть зберегтися й після торгів, тож читайте, що сказано про оренду, сервітути та інші обмеження.
Приклад з практики
Наприклад, квартиру виставлено з мінімальною ціною 2 млн крон і гарантійним внеском 200 000 крон (цифри умовні). Учасниця заздалегідь домовляється про фінансування, приходить на огляд, вносить внесок і виграє за 2,6 млн крон. Решту вона має сплатити в строк за умовами торгів, де описано й наслідки прострочення.
На що звернути увагу
- Прочитайте оголошення повністю: мінімальна ціна, внесок, строк доплати, доля оренди й сервітутів.
- Перевірте у витягу list vlastnictví права та обмеження щодо об'єкта.
- Прийдіть на огляд - інакше про стан об'єкта ви знаєте лише з опису.
- Заздалегідь з'ясуйте в банку, чи фінансує він купівлю на торгах: строки зазвичай короткі.
- Дізнайтеся, чи хтось живе в об'єкті, і врахуйте, що передання може затягнутися.
Часті запитання
Чим dražba відрізняється від aukce?
Dražba - врегульований законом публічний продаж, наприклад за законом № 250/2023 Sb. або у виконавчому провадженні. Aukce - комерційний спосіб продажу, часто онлайн, який не обов'язково є публічними торгами в юридичному сенсі.
Чи діє ще закон № 26/2000 Sb.?
Ні. З 1 січня 2025 року його замінив закон № 250/2023 Sb. про публічні торги (станом на жовтень 2026 року).
Чи можна купити на торгах з іпотекою?
Це залежить від банку та строку доплати. Домовтеся про фінансування до сплати внеску.
Джерела
Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).
- Zákon o veřejných dražbách (250/2023 Sb.) - vyšlo ve Sbírce zákonů - pravniprostor.cz
- Nový zákon o veřejných dražbách: aukce a obálkové metody (3. 7. 2026) - epravo.cz
- Provádění veřejných dražeb - BusinessInfo.cz (MPO / CzechTrade)
- Exekuční řád - průvodce a klíčové paragrafy - muj-pravnik.cz