Купівля нерухомості

Правові вади нерухомості (právní vady)

Чеською: Právní vady nemovitosti

Правові вади нерухомості (právní vady nemovitosti) - права третіх осіб або інші правові обмеження, що заважають покупцеві вільно користуватися об'єктом чи розпоряджатися ним: застава, сервітут, оренда, стягнення або спір про власність.

Також називають: обтяження нерухомості, юридичні обтяження, právní vady

Що це означає

Якщо фізична вада стосується самої будівлі (вологість, тріщини), то правові вади нерухомості (právní vady nemovitosti) означають, що на об'єкт має права ще хтось або що власник не може вільно ним розпоряджатися. Покупець тоді отримує не те, на що розраховував: не може вільно жити у квартирі, здавати її або згодом продати без обмежень.

Типові правові вади: застава (zástavní právo, наприклад іпотека продавця), сервітут (služebnost) або реальний тягар, переважне право купівлі (předkupní právo), оренда, виконавче провадження (exekuce) або неплатоспроможність продавця, поточний спір про власність, нечіткі межі ділянки й доступ до неї.

Як це працює в Чехії

Більшість правових вад видно в кадастрі нерухомості (katastr nemovitostí). У витягу list vlastnictví записано обмеження права власності та позначки, наприклад про виконавче провадження чи неплатоспроможність. Заставне право і сервітут на записану в реєстрі нерухомість виникають із записом до цього реєстру (§ 1316 і § 1262 Цивільного кодексу).

Деяких вад у кадастрі не видно: незареєстрованої оренди, боргів продавця, які ще не призвели до стягнення, або процедури неплатоспроможності, ще не відображеної в кадастрі. Реєстр неплатоспроможності (insolvenční rejstřík) публічний, перевірити його може кожен на isir.justice.cz. Від настання наслідків відкриття провадження боржник зобов'язаний утримуватися від розпорядження майном, якщо це суттєво змінить його склад або більш ніж незначно зменшить; такі дії не мають сили щодо кредиторів (§ 111 закону про неплатоспроможність).

Ріелтор зобов'язаний передати своєму клієнтові витяг із публічного реєстру не пізніше дня укладення договору та повідомити про вади й обмеження з публічних реєстрів, а також про ті, про які знав або мав знати. У договорі купівлі-продажу має бути заява продавця про правові вади та спосіб їх усунення, наприклад погашення іпотеки з депозиту і зняття застави.

Приклад з практики

Наприклад, у витягу на будинок записано заставу на користь банку продавця і сервітут на газопровід через ділянку (ситуація умовна). У договорі сказано, що частину ціни з депозиту буде спрямовано банку на погашення кредиту, банк дасть згоду на зняття застави, а покупець приймає сервітут, оскільки він не обмежує користування будинком. Продавець отримує гроші лише після запису покупця та зняття застави.

На що звернути увагу

Перевірте актуальний витяг на nahlizenidokatastru.cz безпосередньо перед підписанням і ще раз перед виплатою з депозиту.
Перевірте продавця в реєстрі неплатоспроможності на isir.justice.cz і запитайте про виконавчі провадження.
Запитайте, чи здається об'єкт, і перегляньте договір оренди; що буде з орендою після продажу, уточніть в адвоката.
Нехай продавець заявить у договорі, що інших правових вад, крім прямо перелічених, немає.

Часті запитання

Де дізнатися про правові вади нерухомості?

Передусім у витягу list vlastnictví з кадастру, далі в реєстрі неплатоспроможності та запитавши про оренду. Перевіряйте дані якомога ближче до дня підписання.

Чи можна купити квартиру із заставою?

Так, якщо договір точно визначає, як борг буде погашено з ціни купівлі й заставу знято; зазвичай для цього використовують депонування.

Чим правова вада відрізняється від прихованої?

Прихована вада (skrytá vada) стосується фізичного стану, якого під час купівлі не було видно. Правова вада означає, що на об'єкт мають права інші або розпорядження ним обмежено.

Право застави (zástavní právo)Право застави (zástavní právo) забезпечує борг: якщо боржник не платить, кредитор може отримати задоволення із заставленої нерухомості. Для об'єкта в кадастрі воно виникає із записом і зберігається при зміні власника.
Речове обтяження (věcné břemeno)Речове обтяження (věcné břemeno) - право іншої особи на чужу нерухомість, яке обмежує власника: він мусить щось терпіти, від чогось утримуватися або щось давати чи робити.
Виконавче провадження щодо нерухомості (exekuce)Виконавче провадження щодо нерухомості (exekuce) - примусове стягнення боргу, коли судовий виконавець звертає стягнення на будинок, квартиру чи ділянку боржника. Після його початку власник не може вільно розпоряджатися майном.
Неплатоспроможність (insolvence)Неплатоспроможність (insolvence) - стан, коли боржник не може виконувати свої зобов'язання. Під час провадження у справі про неплатоспроможність він має утримуватися від істотних дій з майном, тож продаж його нерухомості має особливі правила.
Переважне право купівлі (předkupní právo)Переважне право купівлі (předkupní právo) дає певній особі пріоритет під час продажу: власник, який хоче продати річ чи частку, спершу мусить запропонувати її уповноваженому. Воно виникає із закону або договору.
Лист власності (list vlastnictví)Лист власності (list vlastnictví, LV) - аркуш кадастру, який у межах однієї кадастрової території показує, кому належать об'єкти та чим вони обтяжені: заставою, сервітутами чи зміною власника, що триває.

Джерела

Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).

Občanský zákoník - Zastavení (§ 1312-1345) - podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Obecná ustanovení o služebnostech - podnikatel.cz (Internet Info)
Insolvenční rejstřík - Portál veřejné správy (portal.gov.cz)
Insolvenční zákon - Nakládání s majetkovou podstatou (§ 111-114) - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)
Zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (vyhlášené znění) - epravo.cz