Купівля нерухомості

Договір купівлі-продажу (kupní smlouva)

Чеською: Kupní smlouva

Договір купівлі-продажу (kupní smlouva) - письмовий договір, за яким продавець зобов'язується передати покупцеві право власності на нерухомість, а покупець - сплатити ціну. Власником покупець стає лише після запису до кадастру.

Також називають: договір купівлі-продажу нерухомості, kupní smlouva

Що це означає

Договір купівлі-продажу (kupní smlouva) - головний документ угоди з нерухомістю в Чехії. У ньому продавець зобов'язується передати об'єкт і право власності на нього, а покупець - прийняти об'єкт і сплатити ціну. На підставі цього договору кадастрове управління записує нового власника до кадастру нерухомості (katastr nemovitostí).

Договір точно визначає, що продається: квартира як одиниця (jednotka) разом із часткою у спільних частинах будинку, будинок із земельною ділянкою або лише земля. За Цивільним кодексом будівля на ділянці, як правило, є її складовою частиною, а інженерні мережі - ні.

Як це працює в Чехії

Чеський закон вимагає письмової форми для будь-якого правочину, яким передається речове право на нерухомість (§ 560 Цивільного кодексу), і це прямо стосується договору купівлі-продажу нерухомості (§ 2128). Усної домовленості для переходу права власності недостатньо.

Зазвичай договір готує адвокат (advokát), нотаріус (notář) або агентство нерухомості. У ньому зазначають сторони, точний опис об'єкта за кадастром (кадастрова територія, номер ділянки, номер одиниці, номер витягу list vlastnictví), ціну і спосіб оплати, часто через депонування (úschova), строк передачі та заяви продавця про стан об'єкта й права третіх осіб.

Після підписання договір разом із заявою про внесення (návrh na vklad) подають до кадастрового управління. Покупець набуває право власності записом до кадастру (§ 1105), причому з моменту, коли заява надійшла до управління. Податок на набуття нерухомості скасовано; сплачується адміністративний збір 2 000 крон за заяву.

Приклад з практики

Наприклад, покупець домовляється купити квартиру 2+kk за 5 000 000 крон (сума умовна). У договорі записано, що гроші вносять на депозит в адвоката і перераховують продавцеві лише тоді, коли кадастр покаже покупця власником без нових застав. Ключі передають протягом двох тижнів після запису, сторони підписують акт приймання-передачі (předávací protokol).

На що звернути увагу

Звірте опис об'єкта в договорі з витягом list vlastnictví на nahlizenidokatastru.cz, зокрема номери одиниці та ділянок.
Перевірте, що в договорі чітко описано, коли і за яких умов гроші отримує продавець.
Запитайте про застави, сервітути, орендарів та інші права третіх осіб і зафіксуйте в договорі, як їх буде знято.
Погодьте дату передачі, штрафи за прострочення і порядок дій, якщо кадастр відмовить у внесенні.
Приховану ваду будівлі треба заявити протягом п'яти років від набуття, тому заяви продавця про стан об'єкта мають бути в договорі.

Часті запитання

Чи потрібно підписувати договір у нотаріуса?

Закон вимагає письмової форми. Чи потрібне засвідчення підписів і хто має скласти договір, краще уточнити в адвоката або нотаріуса; на практиці такі договори готують і адвокати, і нотаріуси, і агентства.

Коли я стаю власником?

З моменту запису до кадастру нерухомості. Запис діє від дня, коли заява надійшла до кадастрового управління, навіть якщо внесено його пізніше.

Чи сплачується податок під час купівлі?

Податок на набуття нерухомості скасовано у 2020 році. За подання заяви про внесення до кадастру сплачується збір 2 000 крон.

Попередній договір купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí kupní)Попередній договір купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí kupní) зобов'язує сторони в майбутньому укласти договір купівлі-продажу на заздалегідь погоджених умовах. Його використовують, коли угоду ще не можна завершити, наприклад із квартирою в новобудові.
Депонування ціни купівлі (úschova)Депонування ціни купівлі (úschova kupní ceny) - послуга, за якої покупець вносить гроші за нерухомість в адвоката, нотаріуса або в банку, а продавець отримує їх лише після виконання умов, зазвичай після запису покупця до кадастру.
Внесення до кадастру нерухомості (vklad do katastru)Внесення до кадастру нерухомості (vklad do katastru nemovitostí) - запис права власності чи іншого речового права до кадастру на підставі договору. Лише після нього покупець стає власником, причому від дня подання заяви.
Приховані вади нерухомості (skryté vady)Приховані вади (skryté vady) - дефекти нерухомості, які не можна було звичайним чином помітити під час огляду й передання, наприклад вологість у стінах чи пошкоджені труби. Для будівель закон пов'язує їх із п'ятирічним строком.
Правові вади нерухомості (právní vady)Правові вади нерухомості (právní vady nemovitosti) - права третіх осіб або інші правові обмеження, що заважають покупцеві вільно користуватися об'єктом чи розпоряджатися ним: застава, сервітут, оренда, стягнення або спір про власність.
Лист власності (list vlastnictví)Лист власності (list vlastnictví, LV) - аркуш кадастру, який у межах однієї кадастрової території показує, кому належать об'єкти та чим вони обтяжені: заставою, сервітутами чи зміною власника, що триває.

Джерела

Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).

Občanský zákoník - Forma právních jednání (§ 559-564) - podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Koupě nemovité věci (§ 2128-2132) - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Převod vlastnického práva (§ 1099-1108) - mesec.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Součást věci (§ 505-509) - podnikatel.cz (Internet Info)
Katastrální zákon 256/2013 Sb. - Část druhá Zápis práv do katastru (znění od 1. 10. 2025) - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)
Zrušení daně z nabytí nemovitých věcí - Finanční správa ČR
Sazby správních poplatků (katastr nemovitostí) - ČÚZK