Купівля нерухомості
Попередній договір купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí kupní)
Чеською: Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Попередній договір купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí kupní) зобов'язує сторони в майбутньому укласти договір купівлі-продажу на заздалегідь погоджених умовах. Його використовують, коли угоду ще не можна завершити, наприклад із квартирою в новобудові.
Також називають: попередній договір, SOSB, smlouva o smlouvě budoucí
Що це означає
Попередній договір купівлі-продажу (smlouva o smlouvě budoucí kupní, скорочено SOSB) не передає права власності. Він створює обов'язок однієї або обох сторін у майбутньому підписати основний договір купівлі-продажу і вже містить його ключові умови, насамперед об'єкт і ціну.
Він потрібен, коли угоду ще не можна завершити: квартиру в новобудові ще не записано до кадастру як окрему одиницю, покупець чекає на схвалення іпотеки, продавцеві спершу треба зняти заставу або завершити спадщину. Сторони фіксують умови заздалегідь.
Як це працює в Чехії
За Цивільним кодексом Чехії сторона зобов'язується укласти майбутній договір на вимогу в погоджений строк, а якщо строк не погоджено, то протягом одного року (§ 1785). Якщо уповноважена сторона не надішле вимогу вчасно, обов'язок укласти майбутній договір припиняється (§ 1788).
Забудовники часто працюють саме так: покупець підписує попередній договір, сплачує аванси в міру будівництва й укладає договір купівлі-продажу після введення будинку в експлуатацію (kolaudace) та запису квартир до кадастру. На вторинному ринку такий договір використовують, наприклад, коли банк перед видачею іпотеки хоче бачити зобов'язання сторін.
На практиці договір укладають письмово; у ньому мають бути майбутня ціна, опис об'єкта, строк або умова підписання основного договору, розмір авансу і спосіб його захисту, а також санкції, якщо одна зі сторін відмовиться підписувати.
Приклад з практики
Наприклад, покупець обирає квартиру 3+kk у будинку, що будується, за 7 500 000 крон (сума умовна). Він підписує smlouva o smlouvě budoucí kupní і вносить аванс, а в договорі зазначено, що забудовник запросить його підписати договір купівлі-продажу протягом трьох місяців після введення в експлуатацію. Якщо забудовник порушить зазначений у договорі строк, покупець може відступити від договору й отримати аванс назад.
На що звернути увагу
- Перевірте, кому належить ділянка і чи немає у витягу з кадастру застав, наприклад кредиту забудовника.
- З'ясуйте, як захищено ваші аванси: краще депонування або заблокований рахунок, ніж прямий платіж забудовникові.
- Стежте за строком надсилання вимоги: якщо ним ніхто не скористається, обов'язок підписати договір припиниться.
- Попросіть додати проєкт основного договору купівлі-продажу або принаймні його ключові умови.
- Перевірте, за яких умов можуть змінитися ціна, площа чи стандарт оздоблення.
Часті запитання
До якого строку треба підписати основний договір?
У строк, погоджений у договорі. Якщо його не зазначено, закон виходить з одного року, а без своєчасної вимоги обов'язок припиняється.
Чи стаю я власником після підписання попереднього договору?
Ні. Власником ви станете лише після підписання договору купівлі-продажу та запису до кадастру нерухомості.
Що робити, якщо продавець відмовляється підписати основний договір?
Попередній договір створює обов'язок його підписати, але як цього домогтися у вашій ситуації, краще обговорити з адвокатом.
Джерела
Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).
- Občanský zákoník - Smlouva o smlouvě budoucí (§ 1785-1788) - podnikatel.cz (Internet Info)