Ринок та інвестиції

Новобудова (novostavba)

Чеською: Novostavba

Новобудова (novostavba) - нещодавно збудована квартира чи будинок, у яких ще ніхто не жив, незалежно від того, чи об'єкт готовий, чи ще будується. Скільки років будівлі, щоб її ще називали новобудовою, продавці розуміють по-різному.

Також називають: новий будинок, квартира в новобудові, novostavba, byt v novostavbě

Що це означає

У чеських оголошеннях новобудовою (novostavba) називають нещодавно збудований багатоквартирний чи приватний будинок і квартири в ньому, якими ще ніхто не користувався. Сюди належать і готові будівлі, і ті, що ще будуються та продаються наперед. Скільки років може мати будівля, щоб її ще рекламували як новобудову, на практиці різниться, тож запитуйте рік введення в експлуатацію (kolaudace).

Найчастіше новобудови продають у межах девелоперських проєктів, але новобудовою може бути й приватний будинок, який збудував сам власник. Переваги зазвичай - сучасне планування, нові інженерні системи й менше ремонтів у перші роки; недоліки - вища ціна, недобудована інфраструктура довкола і дефекти, що проявляються лише після заселення.

Як це працює в Чехії

Перш ніж новобудовою можна користуватися, має бути дотримано процедуру за будівельним законом; будівлі, яким це потрібно, проходять введення в експлуатацію. За новим будівельним законом Чехії будівлю, якій воно потрібне, можна використовувати лише на підставі рішення про введення в експлуатацію (kolaudační rozhodnutí) і лише для зазначеної в ньому мети. Колишньої згоди на експлуатацію (kolaudační souhlas) новий закон уже не передбачає.

Під час передачі квартири чи будинку складають акт передачі (předávací protokol), до якого записують виявлені дефекти й недоробки, показники лічильників, передані ключі та документи. Якщо згодом виявиться прихований дефект будівлі, за Цивільним кодексом покупець має заявити про нього не пізніше ніж через п'ять років від набуття. Договірні гарантійні умови забудовників різняться, тож прочитайте їх у договорі.

У новому багатоквартирному будинку забудовникові спочатку часто належить більшість квартир. Об'єднання власників (SVJ) власники зобов'язані створити в будинку, де є щонайменше п'ять одиниць (jednotek) і щонайменше чотири з них належать чотирьом різним власникам. Далі SVJ керує будинком, розпоряджається фондом ремонту і розглядає претензії щодо спільних частин.

Приклад з практики

Наприклад, покупниця приймає квартиру в новобудові через рік після початку продажів. Оглядаючи її разом із технічним наглядом, вона вносить до акта передачі подряпану раму вікна, відсутній плінтус і несправну розетку та погоджує із забудовником строк виправлення. Після першої зими в кутку спальні з'являється пліснява; вона письмово подає претензію забудовникові й зберігає фотографії та листування. Ситуація модельна.

На що звернути увагу

  • Перевірте, чи має будівля рішення kolaudační rozhodnutí або коли його очікують.
  • Візьміть на приймання технічний нагляд (technický dozor) і внесіть усі дефекти до акта передачі.
  • Уточніть, чи включено в ціну ПДВ (DPH) і що саме входить у стандарт оздоблення.
  • Попросіть енергосертифікат (PENB) і виконавчу документацію.
  • Про приховані дефекти повідомляйте письмово якомога раніше; граничний строк за законом - п'ять років від набуття.

Часті запитання

Чи можна заселитися в новобудову до введення в експлуатацію?

Будівлю, якій потрібне введення в експлуатацію, можна використовувати лише на підставі рішення kolaudační rozhodnutí. Не плануйте переїзд раніше й уточніть очікувану дату в забудовника або в будівельному управлінні (stavební úřad).

Скільки часу можна заявляти про прихований дефект новобудови?

За Цивільним кодексом покупець має заявити про прихований дефект будівлі не пізніше ніж через п'ять років від набуття. Забудовник може запропонувати в договорі довші або інші гарантії.

На Lovec-Realit.cz

  • Девелоперський проєкт (developerský projekt)Девелоперський проєкт (developerský projekt) - будівництво або реконструкція житлового будинку чи комплексу будинків, які забудовник планує й фінансує, щоб продати або здати квартири, будинки та інші приміщення.
  • Колаудація, введення в експлуатацію (kolaudace)Колаудація (kolaudace) - процедура, у якій будівельний орган дозволяє використовувати завершену будівлю. Якщо її вимагає будівельний закон № 283/2021 Sb., вона завершується рішенням, без якого будівлю використовувати не можна.
  • Акт приймання-передачі (předávací protokol)Акт приймання-передачі (předávací protokol) - письмовий запис про передачу нерухомості новому власникові або орендареві. У ньому фіксують дату, стан квартири чи будинку, показники лічильників, передані ключі й документи та вади.
  • Приховані вади нерухомості (skryté vady)Приховані вади (skryté vady) - дефекти нерухомості, які не можна було звичайним чином помітити під час огляду й передання, наприклад вологість у стінах чи пошкоджені труби. Для будівель закон пов'язує їх із п'ятирічним строком.
  • Енергетичний сертифікат будівлі (PENB)PENB (průkaz energetické náročnosti budovy) - чеський енергетичний сертифікат будівлі. Він оцінює, скільки енергії потребує будинок чи квартира, і відносить їх до класу від A (надзвичайно економний) до G (надзвичайно неекономний).
  • Об'єднання власників (SVJ)SVJ (společenství vlastníků jednotek) - юридична особа, яку власники квартир створюють для управління будинком і ділянкою. Її обов'язково створюють у будинку з щонайменше п'ятьма одиницями, з яких не менше чотирьох належать чотирьом різним власникам.

Джерела

Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).

Текст має інформаційний характер і ще не пройшов експертної юридичної чи фінансової перевірки. Це не юридична, податкова чи фінансова консультація. Важливі дані перевірте у зазначених джерелах або у фахівця.

Оновлено 25 жовтня 2026 р.

Усі терміни словника