Ризики та правові ситуації

Об'єднання власників (SVJ)

Чеською: SVJ - společenství vlastníků jednotek

SVJ (společenství vlastníků jednotek) - юридична особа, яку власники квартир створюють для управління будинком і ділянкою. Її обов'язково створюють у будинку з щонайменше п'ятьма одиницями, з яких не менше чотирьох належать чотирьом різним власникам.

Також називають: SVJ, ОСББ, об'єднання співвласників, společenství vlastníků

Що це означає

Купуючи квартиру в особистій власності (osobní vlastnictví), ви купуєте не лише саму квартиру. Одиниця (jednotka) охоплює квартиру як просторово відокремлену частину будинку та частку в спільних частинах нерухомості - даху, сходах, фасаді чи ділянці (§ 1159 Цивільного кодексу, občanský zákoník).

Про спільні частини власники дбають разом через об'єднання власників - společenství vlastníků jednotek, скорочено SVJ. Це юридична особа, створена для управління будинком і ділянкою (§ 1194). Членство в ньому пов'язане з володінням одиницею.

Як це працює в Чехії

Власники зобов'язані створити SVJ у будинку, де щонайменше п'ять одиниць і принаймні чотири з них належать чотирьом різним власникам (§ 1198). Діяльність SVJ регулює статут (stanovy): важливі питання вирішують збори власників (shromáždění), а поточне управління веде виконавчий орган, наприклад правління (výbor).

Власники сплачують внески на управління будинком і ділянкою, зазвичай щомісяця до ремонтного фонду (fond oprav), а також аванси за послуги (zálohy na služby). Розмір внесків затверджує SVJ, тож він може змінюватися, наприклад перед ремонтом.

SVJ може мати й власні зобов'язання, наприклад кредит на утеплення чи заміну ліфта, який погашається з внесків власників. Тому фінанси та плани SVJ для покупця такі ж важливі, як стан самої квартири.

Приклад з практики

Наприклад, покупець придивляється до квартири 2+kk у панельному будинку й отримує від продавця статут SVJ, протоколи двох останніх зборів і підтвердження, що боргів перед SVJ немає. З протоколу він дізнається, що будинок планує замінити стояки, а внесок до ремонтного фонду зросте, наприклад із 20 до 30 крон за квадратний метр (цифри умовні). Ці витрати він враховує в бюджеті та під час торгу.

На що звернути увагу

Запросіть статут SVJ і протоколи останніх зборів.
Попросіть у SVJ підтвердження, що продавець не має боргів за внесками й авансами.
Дізнайтеся, чи не погашає SVJ кредит і чи не готує великий ремонт, і як це вплине на внески.
Запитайте про стан ремонтного фонду і про те, хто управляє будинком.
Уточніть, які частини будинку спільні, а які належать до квартири, наприклад балкон чи підвал.

Часті запитання

Чи обов'язково в кожному будинку є SVJ?

Ні. Обов'язок діє для будинків, де щонайменше п'ять одиниць і принаймні чотири належать чотирьом різним власникам (§ 1198 Цивільного кодексу).

Чи стаю я членом SVJ, купуючи квартиру?

Так. Членство пов'язане з володінням одиницею в будинку, де є SVJ.

Чим SVJ відрізняється від житлового кооперативу?

У SVJ кожен володіє своєю одиницею. У кооперативі (bytové družstvo) будинок належить кооперативу, а член має кооперативний пай і разом із ним оренду квартири.

Особиста власність (osobní vlastnictví)Особиста власність (osobní vlastnictví, OV) означає, що покупець стає зареєстрованим власником квартири чи будинку в чеському кадастрі нерухомості й може вільно ними розпоряджатися.
Житлова одиниця (bytová jednotka)Житлова одиниця (bytová jednotka) - це квартира як просторово відокремлена частина будинку разом із часткою у спільних частинах будинку. Так у Чехії оформлюють квартиру у власності, її вносять до кадастру.
Житловий кооператив (bytové družstvo)Житловий кооператив (bytové družstvo) - юридична особа за чеським Законом про господарські корпорації, яка володіє житловими будинками й забезпечує житлом своїх членів, здаючи їм квартири в оренду.
Аванси за послуги (zálohy na služby)Аванси за послуги (zálohy na služby) - щомісячні платежі, які орендар сплачує понад орендну плату за опалення, воду, ліфт, прибирання спільних приміщень та інші послуги. Після розрахункового періоду їх перераховують.
Прибутковий будинок (činžovní dům)Прибутковий будинок (činžovní dům) - багатоповерховий міський будинок із кількома квартирами, спочатку збудований для здавання в оренду. Нині він може належати одному власникові або бути поділений на одиниці різних власників.
Договір купівлі-продажу (kupní smlouva)Договір купівлі-продажу (kupní smlouva) - письмовий договір, за яким продавець зобов'язується передати покупцеві право власності на нерухомість, а покупець - сплатити ціну. Власником покупець стає лише після запису до кадастру.

Джерела

Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).

Občanský zákoník - Bytové spoluvlastnictví, obecná ustanovení (§ 1158-1162) - mesec.cz (Internet Info)
Občanský zákoník - Společenství vlastníků - mesec.cz (Internet Info)
Zákon o obchodních korporacích - Díl 2 Bytové družstvo - businesscenter.podnikatel.cz (Internet Info)