Будівлі та типи нерухомості
Прибутковий будинок (činžovní dům)
Чеською: Činžovní dům
Прибутковий будинок (činžovní dům) - багатоповерховий міський будинок із кількома квартирами, спочатку збудований для здавання в оренду. Нині він може належати одному власникові або бути поділений на одиниці різних власників.
Також називають: багатоквартирний будинок, činžovní dům, činžák
Що це означає
Прибутковий будинок (činžovní dům) - багатоповерховий будинок із кількома квартирами, зазвичай у суцільній міській забудові. Назва походить від слова činže, старого позначення орендної плати: власник будував будинок, щоб здавати квартири. У розмові його називають činžák, а в оголошеннях так позначають передусім старі цегляні будинки межі XIX і XX століть та міжвоєнного періоду.
Сьогодні під цим поняттям пропонують дві різні речі: увесь будинок одного власника, де квартири здаються, та окремі квартири в будинку, поділеному на одиниці.
Як це працює в Чехії
Під час купівлі всього прибуткового будинку переходять будівля і ділянка. Попросіть список мешканців, копії всіх договорів оренди та історію платежів і разом із юристом розберіть, що буде з чинними договорами після зміни власника. Закон про енергетичне господарство зобов'язує власника під час продажу будівлі показати покупцеві енергетичний сертифікат (PENB) до укладення договору.
Якщо будинок поділений на одиниці і в ньому щонайменше п'ять одиниць, з яких принаймні чотири належать чотирьом різним власникам, власники зобов'язані створити об'єднання власників (společenství vlastníků jednotek, SVJ), яке керує спільними частинами.
Якщо приватна особа купує в іпотеку нерухомість для здавання в оренду, Чеський національний банк (ČNB) з 1 квітня 2026 року рекомендує банкам для таких інвестиційних іпотек LTV не вище 70 % і DTI не вище 7; станом на жовтень 2026 року це рекомендація, а не обов'язковий ліміт. Дохід від оренди оподатковується за § 9 закону про податок на доходи. За даними Податкової служби (податковий період 2025), можна застосувати паушальні витрати 30 %, не більше 600 000 крон, або фактичні витрати.
Приклад з практики
Наприклад, інвестор розглядає прибутковий будинок із шістьма квартирами та магазином на першому поверсі. До пропозиції ціни він просить договори оренди та історію платежів, PENB, акти перевірок і відомості про стан даху та комунікацій. З банком він обговорює, чи вважатиметься кредит інвестиційною іпотекою, а з податковим консультантом - що йому вигідніше: паушальні чи фактичні витрати.
На що звернути увагу
- Попросіть копії всіх договорів оренди й перевірте, хто насправді живе в будинку.
- Із юристом розберіть, що буде з чинними договорами оренди після продажу.
- Замовте перевірку даху, несучих конструкцій, комунікацій і підвалів.
- Купуючи квартиру в такому будинку, дізнайтеся в SVJ про ремонтний фонд і плани робіт.
- Перевірте у витягу з кадастру застави, сервітути та позначки.
Часті запитання
Чим прибутковий будинок відрізняється від панельного?
Прибутковий будинок - зазвичай старий цегляний міський будинок, збудований для здавання квартир. Панельний будинок (panelový dům) зібраний зі збірних бетонних панелей, як правило, у спальному районі.
Чи обов'язкове SVJ у прибутковому будинку?
Лише якщо будинок поділений на одиниці і в ньому щонайменше п'ять одиниць, з яких принаймні чотири належать чотирьом різним власникам. Будинок одного власника без поділу на одиниці SVJ не має.
Як оподатковується дохід від здавання квартир?
За § 9 закону про податок на доходи. За даними Податкової служби (період 2025), можна застосувати паушальні витрати 30 %, не більше 600 000 крон, або фактичні витрати, і спосіб не можна змінювати заднім числом.
На Lovec-Realit.cz
Джерела
Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).
- Občanský zákoník - Společenství vlastníků - mesec.cz (Internet Info)
- Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií - tzb-info.cz
- ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění (27. 11. 2025) - Česká národní banka
- Úřední sdělení ČNB k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení, Věstník ČNB 17/2025 - Česká národní banka
- Pronajímatel - daň z příjmů fyzických osob - Finanční správa ČR