Ринок та інвестиції
Дохідність оренди (výnos z pronájmu)
Чеською: Výnos z pronájmu
Дохідність оренди (výnos z pronájmu) показує, скільки відсотків від ціни нерухомості щороку повертає орендна плата. Валову дохідність рахують лише з оренди, чисту - після вирахування витрат власника.
Також називають: рентабельність оренди, орендна дохідність, výnos z pronájmu, výnosnost pronájmu
Що це означає
Дохідність оренди, чеською výnos z pronájmu, - основний показник інвестиційної квартири чи будинку. Вона виражає річний дохід від оренди у відсотках від вартості об'єкта. Це дає змогу порівнювати квартири з різною ціною та орендною платою, а також здачу в оренду з іншими способами вкласти гроші.
На практиці використовують два варіанти. Валова дохідність враховує лише орендну плату і ціну купівлі. Чиста дохідність віднімає від оренди витрати власника і додає до ціни супутні витрати на купівлю. Якщо дохідність називають без уточнення, варто запитати, який варіант мають на увазі.
Як це працює в Чехії
Базовий розрахунок простий: річну орендну плату ділять на ціну об'єкта й множать на сто. Авансові платежі за послуги (zálohy na služby), які орендар вносить за опалення, воду чи прибирання, до орендної плати не входять: власник лише передає їх далі, а за підсумками року їх перераховують.
Дохідність оренди нічого не каже про те, як зміниться ціна об'єкта і як на вкладення вплине іпотека. Тому її доповнюють показником окупності інвестицій (ROI), який враховує і зростання вартості, і відсотки, і власний внесок.
На дохідність впливає й те, як може змінюватися орендна плата. Сторони можуть домовитися в договорі про щорічне підвищення. Якщо підвищення не погоджено і не виключено, за Цивільним кодексом Чехії (občanský zákoník) орендодавець може письмово запропонувати підвищити плату до рівня порівнянної звичайної оренди в цьому місці за умови, що разом із підвищеннями за останні три роки зростання не перевищить 20 %.
Приклад з практики
Наприклад, квартира А коштує 4 000 000 крон і здається за 15 000 крон на місяць, квартира Б коштує 3 000 000 крон і здається за 12 500 крон. Валова дохідність А: 180 000 / 4 000 000 = 4,5 %, Б: 150 000 / 3 000 000 = 5 %. Але якщо в квартири Б вищий внесок до фонду ремонту й орендарі змінюються частіше, після вирахування витрат її чиста дохідність може виявитися такою самою або нижчою. Цифри умовні.
На що звернути увагу
- Завжди уточнюйте, про яку дохідність ідеться - валову чи чисту.
- Перевіряйте очікувану оренду за схожими оголошеннями про оренду, а не за словами продавця.
- Не включайте до орендної плати аванси за послуги.
- Дохідність, указану в оголошенні або забудовником, перерахуйте самі.
Часті запитання
Як розрахувати дохідність оренди?
Річну орендну плату ділять на ціну об'єкта й множать на 100. Для чистої дохідності спершу віднімають від оренди витрати власника, а до ціни додають витрати на купівлю.
Яка дохідність оренди вважається доброю?
Універсальної межі немає. Порівнюйте дохідність із ризиками конкретної квартири, вартістю фінансування і тим, скільки ваші гроші принесли б деінде.
Чи враховують у дохідності платежі за послуги?
Ні. Їх платить орендар за енергію та послуги будинку, а орендодавець перераховує їх після річного розрахунку, тож це не його дохід.
Джерела
Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).
- Občanský zákoník - Nájemné a jiné platby (§ 2246-2254) - mesec.cz (Internet Info)