Ринок та інвестиції
Валова дохідність оренди (hrubý výnos)
Чеською: Hrubý výnos z pronájmu
Валова дохідність оренди (hrubý výnos) - це річна орендна плата, поділена на ціну купівлі, у відсотках. Витрат вона не враховує, тож слугує передусім для швидкого первинного порівняння оголошень.
Також називають: валова дохідність, дохідність брутто, hrubý výnos, hrubá výnosnost
Що це означає
Валова дохідність оренди, чеською hrubý výnos z pronájmu, - найпростіший спосіб виразити, скільки приносить об'єкт, що здається в оренду. Це річна орендна плата, поділена на ціну купівлі й помножена на сто: валова дохідність = (місячна оренда × 12) / ціна купівлі × 100.
Слово «валова» означає, що з оренди нічого не віднімають. У формулі немає внесків до фонду ремонту (fond oprav), страхування, податку на нерухомість, податку на доходи, ремонтів і місяців без орендаря, тому результат завжди вищий за реальну чисту дохідність.
Як це працює в Чехії
У чисельник іде лише чиста орендна плата без авансів за послуги та енергію. Якщо квартиру рекламують з орендою «включно з платежами», аванси треба відняти, інакше дохідність вийде штучно завищеною. У знаменник ставлять ціну купівлі; деякі інвестори одразу додають до неї комісію, збори й меблі, щоб отримати обережнішу цифру.
Валову дохідність можна швидко оцінити й за ціною за м², яку Lovec-Realit.cz показує в оголошеннях. Досить знати типову місячну оренду за м² схожих квартир у районі: оренда за м² на місяць × 12 / ціна за м² × 100. Це грубий фільтр, який допомагає відсіяти оголошення, де здача явно не окупається, а решту прорахувати детально.
Для рішення про купівлю валової дохідності замало. Дві квартири з однаковою валовою дохідністю можуть мати зовсім різні витрати, наприклад старий будинок напередодні ремонту даху і новий будинок із низьким внеском до фонду ремонту.
Приклад з практики
Наприклад, квартиру 2+kk площею 58 м² продають за 5 200 000 крон, а схожі квартири поблизу здають за 19 500 крон на місяць без послуг. Річна оренда - 234 000 крон, валова дохідність - 234 000 / 5 200 000 × 100 = 4,5 %. Розрахунок через метри дає подібний результат: близько 89 700 крон за м² під час купівлі, близько 336 крон за м² на місяць в оренді, і 336 × 12 / 89 700 × 100 ≈ 4,5 %. Усі цифри умовні.
На що звернути увагу
- Відніміть від орендної плати аванси за послуги та енергію.
- Перевірте оренду за актуальними оголошеннями про оренду в тому самому районі.
- Використовуйте валову дохідність лише для відбору оголошень, а не для остаточного рішення.
- Переконайтеся, що ціну за м² і оренду за м² розраховано від однакового виду площі.
Часті запитання
Яка формула валової дохідності?
Валова дохідність = (місячна оренда × 12) / ціна купівлі × 100. Результат - річний відсоток без урахування витрат.
Чому валова дохідність вища за чисту?
Бо з оренди не віднімають витрат власника: фонду ремонту, страхування, податків, ремонтів і місяців простою.
Чи можна порахувати валову дохідність за ціною за м²?
Так, якщо ви знаєте типову оренду за м² у районі: помножте місячну оренду за м² на 12, поділіть на ціну за м² і помножте на 100.