Ринок та інвестиції
Чиста дохідність оренди (čistý výnos)
Чеською: Čistý výnos z pronájmu
Чиста дохідність оренди (čistý výnos) - це річна оренда за вирахуванням витрат власника, поділена на повну вартість купівлі разом із супутніми витратами. Вона реалістичніша за валову дохідність.
Також називають: чиста дохідність, дохідність нетто, čistý výnos, čistá výnosnost
Що це означає
Чиста дохідність оренди, чеською čistý výnos z pronájmu, відповідає на запитання, скільки об'єкт заробляє насправді. Від річної оренди віднімають витрати, яких не сплачує орендар, а результат ділять на всю суму, вкладену власником у купівлю: чиста дохідність = (річна оренда - річні витрати власника) / (ціна купівлі + супутні витрати) × 100.
Результат завжди нижчий за валову дохідність і краще підходить для порівняння квартири з іншими вкладеннями. Платежів за іпотекою та зміни ціни об'єкта він усе ж не враховує - для цього є розрахунок окупності інвестицій.
Як це працює в Чехії
До типових витрат власника квартири належать внесок до фонду ремонту (příspěvek do fondu oprav) і плата за управління будинком, які сплачують об'єднанню власників (SVJ) або кооперативу і яких орендар зазвичай не покриває, а також страхування, податок на нерухомість (daň z nemovitých věcí), дрібний і великий ремонт, заміна меблів і техніки, послуги агентства з пошуку орендаря та резерв на місяці простою. До ціни купівлі додають комісію, юридичні послуги, облаштування та інші супутні витрати.
До розрахунку часто включають і податок на доходи. Дохід від оренди оподатковується за § 9 чеського закону про податки на доходи, і орендодавець може врахувати або фактичні витрати, або паушальні (нормативні) витрати в розмірі 30 % доходу, але не більше 600 000 крон. Обраний спосіб не можна змінити заднім числом. Так правила описує Податкова служба (Finanční správa) для податкового періоду 2025 року.
Які витрати включати, вирішуєте ви, але для всіх оголошень, що порівнюєте, рахуйте їх однаково. Реальні витрати будинку видно з річного розрахунку послуг (vyúčtování služeb), з графіка платежів SVJ чи кооперативу (předpis plateb) і від управителя будинку.
Приклад з практики
Наприклад, квартиру куплено за 4 000 000 крон, супутні витрати склали 150 000 крон, а здають її за 15 000 крон на місяць, тобто 180 000 крон на рік. За рік власник сплачує, скажімо, 24 000 крон до фонду ремонту й за управління, 3 000 крон за страхування і 1 000 крон податку на нерухомість, відкладає 10 000 крон на ремонт і закладає один місяць простою (15 000 крон). Разом витрати - 53 000 крон.
Чиста дохідність до оподаткування: (180 000 - 53 000) / 4 150 000 × 100 ≈ 3,1 %, тоді як валова становила б 4,5 %. Після податку на доходи вона буде ще нижчою. Усі суми умовні.
На що звернути увагу
- Попросіть у продавця графік платежів SVJ чи кооперативу та останній річний розрахунок послуг.
- Дізнайтеся, чи не планують у будинку великого ремонту, через який може зрости внесок до фонду ремонту.
- Закладайте резерв на простій і зміну орендарів.
- Вирішіть, чи застосовуватимете паушальні чи фактичні витрати, і порахуйте дохідність також після оподаткування.
- Для всіх квартир, що порівнюєте, враховуйте ті самі статті витрат.
Часті запитання
Як розрахувати чисту дохідність оренди?
Відніміть від річної оренди витрати власника і поділіть результат на ціну купівлі разом із супутніми витратами. Помноживши на 100, отримаєте відсоток.
Які витрати віднімають?
Передусім фонд ремонту й управління будинком, страхування, податок на нерухомість, ремонти, послуги агентства і резерв на простій. Аванси за послуги, які сплачує орендар, не віднімають і не додають.
Чи враховує чиста дохідність платежі за іпотекою?
Ні. Чиста дохідність оцінює сам об'єкт. Вплив кредиту, відсотків і власного внеску покаже розрахунок окупності інвестицій (ROI) або грошового потоку.
Джерела
Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).
- Pronajímatel - daň z příjmů fyzických osob - Finanční správa ČR