Договір оренди містить три різні платежі, які виглядають схоже, а працюють зовсім по-різному: заставу, аванси за послуги та енергію. У кожного свої правила, свій отримувач і своя доля наприкінці оренди. Ось огляд, який варто прочитати до підписання договору.
Оренда це лише один рядок
В оголошенні одне число, у договорі їх кілька. Модельна оренда 2+kk у Празі може виглядати так:
| Позиція | Сума | Як часто |
|---|---|---|
| Оренда | 15 000 Kč | щомісяця |
| Аванси за послуги | 3 500 Kč | щомісяця |
| Енергія | 1 800 Kč | щомісяця |
| Застава | 30 000 Kč | одноразово при підписанні |
Цифри ілюстративні. Важливо інше: при підписанні ви платите помітно більше, ніж одну місячну оренду, і лише одна з цих сум наприкінці повернеться.
Застава: у законі вона зветься jistota
Який максимум
Заставу регулює § 2254 Цивільного кодексу. Застава разом із можливим договірним штрафом у сумі не може перевищувати трикратну місячну оренду (текст параграфа). Ця межа діє від поправки, чинної з 28 лютого 2017 року, до того ліміт був шестикратним.
До ліміту входить чиста оренда, без авансів за послуги та енергію. За оренди 15 000 Kč і авансів 3 500 Kč максимум становить 45 000 Kč, а не 55 500 Kč. Домовленість понад це вважається уявною, тобто такою, якої не було (розбір Об'єднання наймачів ЧР).
Що з неї можна утримати
Застава покриває те, що наймач заборгував за орендою: несплачену оренду, недоплату за підсумками розрахунку за послуги, шкоду понад звичайне зношення. Звичайне зношення, тобто витоптаний килим чи вицвіла стіна після чотирьох років проживання, сюди не належить.
Дві речі, які плутають найчастіше:
- Застава це не передплачений останній місяць. Припинити платити за останні місяці, розраховуючи, що це спишуть із застави, не можна. Орендодавець може покрити свої вимоги із застави лише після закінчення оренди.
- Утриману частину треба обґрунтувати. Якщо орендодавець частину застави залишає собі, з розрахунку має бути видно, скільки він залишив і чому.
Відсотки на заставу
Закон дає наймачеві право на відсотки з моменту внесення застави, щонайменше за законною ставкою. Проблема в тому, що жоден акт цієї ставки для застави не встановлює, і тлумачення різняться. Найнадійніше прописати ставку та спосіб розрахунку прямо в договорі, щоб наприкінці оренди не було предмета для суперечки.
Послуги: аванси, які раз на рік перераховують
Що належить до послуг
Послуги визначає § 3 закону № 67/2013 Sb. Перелік приблизний, конкретний обсяг сторони узгоджують у договорі:
- постачання тепла та централізоване гаряче водопостачання,
- постачання води та відведення стічних вод,
- робота ліфта,
- освітлення та прибирання спільних приміщень будинку,
- вивезення стічних вод і очищення вигрібних ям,
- забезпечення прийому радіо- і телесигналу,
- обслуговування та чищення димоходів,
- вивезення комунальних відходів.
Повний текст закону доступний на сайті Міністерства регіонального розвитку.
Ви платите аванс, а не остаточну ціну
Місячна сума за послуги це аванс, розрахований за споживанням минулих років та очікуваними цінами. Фактичні витрати підсумовують після закінчення розрахункового періоду, зазвичай календарного року, і зіставляють з авансами. Результат це переплата або недоплата.
Строки, встановлені законом
| Що | Строк |
|---|---|
| Вручення розрахунку наймачеві | до 4 місяців від кінця розрахункового періоду, за календарного року до 30 квітня |
| Виплата переплати або недоплати | до 4 місяців від вручення розрахунку |
| Заперечення наймача щодо розрахунку | протягом 30 днів від вручення |
| Розгляд заперечень орендодавцем | протягом 30 днів від їх подання |
| Надання документів на запит наймача | до 5 місяців після закінчення розрахункового періоду |
Якщо орендодавець порушує строки, у наймача виникає право на штраф 50 Kč за кожен розпочатий день прострочення, якщо сторони не домовилися про меншу суму (§ 13 закону № 67/2013 Sb.). Верховний суд неодноразово підтверджував, що право на штраф виникає й тоді, коли розрахунок надійшов вчасно, але не був належним (огляд судової практики на epravo.cz). Той самий штраф загрожує й наймачеві, типово за неповідомлення про зміну кількості мешканців.
Енергія: електрика та газ
Договір зазвичай оформлений на наймача
Щодо електрики та газу наймач у більшості випадків має власний договір з постачальником. Аванси та річний розрахунок надходять від постачальника, а не від орендодавця, і орендодавець їх не бачить. При цьому на одну точку постачання не може бути двох договорів одночасно, тому при переїзді роблять переоформлення точки постачання, а не передачу старого договору.
Для переоформлення зазвичай потрібні номер точки постачання (EAN для електрики, EIC для газу), документ, що посвідчує особу, договір оренди та акт приймання-передачі з показниками лічильників (порядок у E.ON, порядок у MND).
П'ять секунд, які вирішують більшість суперечок
При прийманні квартири сфотографуйте електролічильник, газовий лічильник і водолічильники, а показники впишіть до акта приймання-передачі, який підписують обидві сторони. Це найдешевший доказ, який у вас коли-небудь буде. За даними споживчої консультації dTest, трапляється, що постачальник виставляє той самий період і старому, і новому споживачеві, а без узгоджених показників це важко оскаржити.
Обережно з опаленням
Тепло з будинкової котельні або з централізованого джерела це не енергія в цьому сенсі, а послуга за законом № 67/2013 Sb. За нього ви платите аванс орендодавцеві, і раз на рік він перераховується. Власний договір з постачальником у вас зазвичай лише на електрику, плюс на газ, якщо ви ним опалюєте чи готуєте.
Є й варіант, коли договір на енергію оформлений на орендодавця, а той перевиставляє витрати наймачеві як ще одне узгоджене надання. Тоді діє той самий режим авансів і розрахунку, що й для послуг. З договору має бути ясно, який варіант працює.
Швидке порівняння
| Застава | Послуги | Енергія | |
|---|---|---|---|
| Що це | поворотна гарантія | аванси за утримання будинку | споживання квартири |
| Кому платите | орендодавцеві | орендодавцеві | постачальникові, зазвичай напряму |
| Повертається | так, після закінчення оренди | лише переплата за розрахунком | лише переплата за розрахунком |
| Коли перераховується | наприкінці оренди | до 4 місяців після кінця періоду | за договором з постачальником |
| Чим регулюється | § 2254 Цивільного кодексу | закон № 67/2013 Sb. | договір з постачальником |
Про що запитати перед підписанням
- Сума в оголошенні це оренда чи оренда разом з авансами? Різниця буває в кілька тисяч на місяць.
- Які послуги покривають аванси і в якому розмірі? Щоб розуміти, чого чекати від квітневого розрахунку.
- На кого оформлені договори на електрику та газ? І якщо на орендодавця, то як саме він перевиставляє витрати.
- Який розмір застави і як нараховуються відсотки? Межа це трикратна чиста оренда.
- Чи входить до приймання квартири акт із показниками лічильників? Якщо в орендодавця його немає, принесіть свій.
П'ять запитань, кілька хвилин. Більшість пізніших суперечок про заставу й розрахунки виникає саме там, де їх ніхто не поставив.
Здаєте квартиру і лише готуєте оголошення? На Lovec-Realit.cz його розміщення коштує 0 Kč.
