В договоре аренды есть три разных платежа, которые выглядят похоже и работают совершенно по-разному: залог, авансы за услуги и энергия. У каждого свои правила, свой получатель и своя судьба в конце аренды. Вот разбор, который стоит прочитать до подписания договора.
Аренда это только одна строка
В объявлении одно число, в договоре их несколько. Модельная аренда 2+kk в Праге может выглядеть так:
| Позиция | Сумма | Как часто |
|---|---|---|
| Аренда | 15 000 Kč | ежемесячно |
| Авансы за услуги | 3 500 Kč | ежемесячно |
| Энергия | 1 800 Kč | ежемесячно |
| Залог | 30 000 Kč | единоразово при подписании |
Цифры иллюстративные. Важно другое: при подписании вы платите заметно больше одной месячной аренды, и только одна из этих сумм в конце вернётся.
Залог: в законе он называется jistota
Какой максимум
Залог регулирует § 2254 Гражданского кодекса. Залог вместе с возможным договорным штрафом в сумме не может превышать трёхкратную месячную аренду (текст параграфа). Этот потолок действует с поправки, вступившей в силу 28 февраля 2017 года, до этого предел был шестикратным.
В расчёт идёт чистая аренда, без авансов за услуги и энергию. При аренде 15 000 Kč и авансах 3 500 Kč максимум составляет 45 000 Kč, а не 55 500 Kč. Договорённость сверх этого считается мнимой, то есть как будто её не было (разбор Объединения нанимателей ЧР).
Что из него можно удержать
Залог покрывает то, что наниматель должен по аренде: неоплаченную аренду, недоплату по итогам расчёта за услуги, ущерб сверх обычного износа. Обычный износ, то есть вытоптанный ковёр или выцветшая стена после четырёх лет проживания, сюда не относится.
Две вещи, которые путают чаще всего:
- Залог это не предоплаченный последний месяц. Перестать платить за последние месяцы в расчёте на то, что это спишут с залога, нельзя. Арендодатель вправе покрыть свои требования из залога только после окончания аренды.
- Удержанную часть надо обосновать. Если арендодатель часть залога оставляет себе, из расчёта должно быть видно, сколько он оставил и почему.
Проценты на залог
Закон даёт нанимателю право на проценты с момента внесения залога, как минимум по законной ставке. Загвоздка в том, что никакой нормативный акт эту ставку для залога не устанавливает, и трактовки расходятся. Надёжнее всего прописать ставку и способ расчёта прямо в договоре, чтобы в конце аренды не было предмета для спора.
Услуги: авансы, которые раз в год пересчитывают
Что относится к услугам
Услуги определяет § 3 закона № 67/2013 Sb. Перечень примерный, конкретный объём стороны согласуют в договоре:
- поставка тепла и централизованное горячее водоснабжение,
- поставка воды и отведение сточных вод,
- работа лифта,
- освещение и уборка общих помещений дома,
- вывоз сточных вод и очистка выгребных ям,
- обеспечение приёма радио- и телесигнала,
- обслуживание и чистка дымоходов,
- вывоз коммунальных отходов.
Полный текст закона доступен на сайте Министерства регионального развития.
Вы платите аванс, а не итоговую цену
Месячная сумма за услуги это аванс, рассчитанный по потреблению прошлых лет и ожидаемым ценам. Фактические расходы суммируют после окончания расчётного периода, обычно календарного года, и сопоставляют с авансами. Результат это переплата либо недоплата.
Сроки, установленные законом
| Что | Срок |
|---|---|
| Вручение расчёта нанимателю | до 4 месяцев с конца расчётного периода, при календарном годе до 30 апреля |
| Выплата переплаты или недоплаты | до 4 месяцев с момента вручения расчёта |
| Возражения нанимателя по расчёту | в течение 30 дней с момента вручения |
| Рассмотрение возражений арендодателем | в течение 30 дней с момента подачи |
| Предоставление документов по запросу нанимателя | до 5 месяцев после окончания расчётного периода |
Если арендодатель нарушает сроки, у нанимателя возникает право на штраф 50 Kč за каждый начатый день просрочки, если стороны не договорились о меньшей сумме (§ 13 закона № 67/2013 Sb.). Верховный суд неоднократно подтверждал, что право на штраф возникает и тогда, когда расчёт пришёл вовремя, но не был надлежащим (обзор судебной практики на epravo.cz). Тот же штраф грозит и нанимателю, типично за несообщение об изменении числа проживающих.
Энергия: электричество и газ
Договор обычно оформлен на нанимателя
По электричеству и газу у нанимателя в большинстве случаев собственный договор с поставщиком. Авансы и годовой расчёт приходят от поставщика, а не от арендодателя, и арендодатель их не видит. При этом на одну точку поставки не может быть двух договоров одновременно, поэтому при переезде делают переоформление точки поставки, а не передачу старого договора.
Для переоформления обычно нужны номер точки поставки (EAN для электричества, EIC для газа), удостоверение личности, договор аренды и акт приёма-передачи с показаниями счётчиков (порядок у E.ON, порядок у MND).
Пять секунд, которые решают большинство споров
При приёме квартиры сфотографируйте электросчётчик, газовый счётчик и водосчётчики, а показания впишите в акт приёма-передачи, который подписывают обе стороны. Это самое дешёвое доказательство, которое у вас когда-либо будет. По данным потребительской консультации dTest, бывает, что поставщик выставляет один и тот же период и старому, и новому потребителю, а без согласованных показаний это трудно оспорить.
Осторожно с отоплением
Тепло из домовой котельной или из центрального источника это не энергия в этом смысле, а услуга по закону № 67/2013 Sb. За него вы платите аванс арендодателю, и раз в год он пересчитывается. Собственный договор с поставщиком у вас обычно только на электричество, плюс на газ, если вы им отапливаете или готовите.
Есть и вариант, когда договор на энергию оформлен на арендодателя, а тот перевыставляет расходы нанимателю как ещё одно согласованное предоставление. Тогда действует тот же режим авансов и расчёта, что и для услуг. Из договора должно быть ясно, какой вариант работает.
Быстрое сравнение
| Залог | Услуги | Энергия | |
|---|---|---|---|
| Что это | возвратная гарантия | авансы за содержание дома | потребление квартиры |
| Кому платите | арендодателю | арендодателю | поставщику, обычно напрямую |
| Возвращается | да, после окончания аренды | только переплата по расчёту | только переплата по расчёту |
| Когда пересчитывается | в конце аренды | до 4 месяцев после конца периода | по договору с поставщиком |
| Чем регулируется | § 2254 Гражданского кодекса | закон № 67/2013 Sb. | договор с поставщиком |
О чём спросить перед подписанием
- Сумма в объявлении это аренда или аренда вместе с авансами? Разница бывает в несколько тысяч в месяц.
- Какие услуги покрывают авансы и в каком размере? Чтобы понимать, чего ждать от апрельского расчёта.
- На кого оформлены договоры на электричество и газ? И если на арендодателя, то как именно он перевыставляет расходы.
- Каков размер залога и как начисляются проценты? Потолок это трёхкратная чистая аренда.
- Входит ли в приём квартиры акт с показаниями счётчиков? Если у арендодателя его нет, принесите свой.
Пять вопросов, несколько минут. Большинство поздних споров о залоге и расчётах возникает ровно там, где эти вопросы никто не задал.
Сдаёте квартиру и только готовите объявление? На Lovec-Realit.cz его размещение стоит 0 Kč.
