Ринок та інвестиції
Ринкова ціна нерухомості (tržní cena)
Чеською: Tržní cena nemovitosti
Ринкова ціна (tržní cena) - це сума, за яку нерухомість найімовірніше продадуть у певний момент і в певному місці між покупцем і продавцем, які діють вільно й без тиску.
Також називають: ринкова вартість, tržní cena, tržní hodnota, obvyklá cena
Що це означає
Ринкова ціна, чеською tržní cena nemovitosti, - це оцінка того, скільки звичайний покупець заплатив би за конкретну квартиру, будинок чи ділянку в певний момент за звичайних умов продажу: без поспіху, без родинних зв'язків між сторонами і після розумного часу експозиції. У чеських звітах про оцінку часто трапляється близький термін obvyklá cena («звичайна ціна»).
Ринкова ціна - це не ціна в оголошенні (nabídková cena) і не оцінна вартість (odhadní cena), яку замовляє банк. Ціна в оголошенні - бажання продавця, ціна купівлі - результат торгу, а ринкова ціна - фахова оцінка того, де цей торг найімовірніше завершиться.
Як це працює в Чехії
Ринкову ціну зазвичай оцінює ріелтор (realitní makléř), оцінювач (odhadce) або судовий експерт (soudní znalec). Основний метод - порівняльний: добирають схожі об'єкти поблизу, які нещодавно продали або які виставлені на продаж, і коригують ціну з огляду на площу, стан, поверх, ліфт, енергоефективність, паркування та форму власності. Для об'єктів, зданих в оренду, враховують і дохід, який вони приносять.
Ціну знижують і юридичні обтяження. Сервітут (věcné břemeno), застава (zástavní právo), виконавче провадження (exekuce) або орендар із довгим договором звужують коло покупців. Перш ніж говорити про ціну, перегляньте витяг із листа власності (list vlastnictví) у безкоштовному онлайн-сервісі кадастру Nahlížení do katastru nemovitostí.
Ринкова ціна змінюється з часом, тож будь-яка цифра - це знімок на певну дату. Для швидкої орієнтації варто порівняти ціну за м² схожих оголошень на Lovec-Realit.cz, але ціни в оголошеннях радше показують очікування продавців, ніж підсумкові ціни угод.
Приклад з практики
Наприклад, продавець просить 5 900 000 крон за квартиру 2+kk. Схожі квартири на тій самій вулиці виставлені за 5 300 000 - 5 700 000 крон, але в їхніх будинках є ліфт і свіжий енергосертифікат (PENB), а ця квартира на останньому поверсі будинку без ліфта. Ріелтор покупця оцінює ринкову ціну нижче, наприклад близько 5 200 000 крон, і використовує цей аргумент у торгу. Суми наведено лише для ілюстрації.
На що звернути увагу
- Не плутайте ціну в оголошенні з ціною, за яку об'єкт справді продають.
- Ріелтор, який хоче отримати замовлення на продаж, може завищити оцінку; попросіть показати конкретні порівнянні об'єкти.
- До перемовин про ціну перевірте витяг list vlastnictví на сервітути й застави.
- Порівнюйте лише об'єкти з однаковою формою власності: квартира в особистій власності (osobní vlastnictví) і кооперативна коштують по-різному.
Часті запитання
Чим ринкова ціна відрізняється від оцінної вартості?
Ринкова ціна - це оцінка того, за скільки об'єкт продадуть на вільному ринку. Оцінну вартість визначає оцінювач для конкретної мети, найчастіше для банку під час іпотеки, і вона може відрізнятися від ринкової.
Хто може визначити ринкову ціну?
Орієнтовно її оцінить ріелтор, фахово - оцінювач. Якщо потрібен звіт для органу влади чи суду, наприклад у справі про спадщину або поділ майна, зазвичай звертаються до судового експерта.
Чи обов'язкова ринкова ціна для угоди?
Ні. Покупець і продавець домовляються про ціну вільно, а ринкова ціна є лише підґрунтям для рішення і торгу.