Іпотека та фінансування
LTV (співвідношення кредиту та вартості)
Чеською: LTV
LTV (loan to value) - співвідношення суми кредиту до вартості забезпечення, тобто заставленої нерухомості. Від нього залежить, яку частину купівлі покриє іпотека і скільки потрібно власних коштів.
Також називають: коефіцієнт LTV, loan to value
Що це означає
LTV - скорочення від англійського loan to value. Чеський національний банк (Česká národní banka, ČNB) визначає його як співвідношення суми кредиту до вартості забезпечення (hodnota zajištění). Що вищий LTV, то більшу частину купівлі фінансує банк і то менше власних коштів вкладає заявник.
У чеських іпотечних пропозиціях показник так і називають - LTV - і завжди наводять у відсотках. За ним банк вирішує, чи надавати кредит узагалі, і може ступінчасто змінювати умови кредиту.
Як це працює в Чехії
Кредитні показники розраховують за постановою ČNB № 399/2021 Sb. (vyhláška ČNB č. 399/2021 Sb.). Вартість забезпечення банк визначає на підставі оцінки нерухомості (odhad nemovitosti); як саме, варто уточнити в конкретному банку.
Станом на жовтень 2026 року обов'язкова верхня межа LTV, встановлена ČNB, становить 80 %. Для заявників до 36 років, які купують власне житло, - 90 %. Правління ČNB на засіданні 4 червня 2026 року залишило ці налаштування без змін, але надалі вони можуть змінитися.
Для інвестиційної іпотеки, тобто кредитів на третю й наступну житлову нерухомість або на об'єкт для здавання в оренду, ČNB з 1 квітня 2026 року рекомендує LTV не вище 70 %. Це рекомендація, а не обов'язкова межа; чи застосовує її банк, треба запитати в нього.
Приклад з практики
Наприклад, квартира з вартістю забезпечення 4 500 000 крон і кредит 3 600 000 крон дають LTV 80 %. Якщо батьки заявника додатково заставлять свою дачу і загальна вартість забезпечення зросте, той самий кредит означатиме нижчий LTV, і власних грошей може знадобитися менше.
На що звернути увагу
- LTV рахують від вартості забезпечення, яка не обов'язково дорівнює ціні купівлі.
- Уточніть у банку, чи відповідаєте ви умовам для межі 90 % для заявників до 36 років, особливо за спільної заявки.
- Якщо купуєте квартиру для здавання в оренду, банк може застосувати суворішу рекомендацію для інвестиційної іпотеки.
- Застава додаткового об'єкта знижує LTV, але в разі несплати банк може покрити борг і коштом цього об'єкта.
Часті запитання
Який максимальний LTV у 2026 році?
Станом на жовтень 2026 року обов'язкова межа ČNB - 80 %, для заявників до 36 років, які купують власне житло, - 90 %. Для інвестиційної іпотеки ČNB з 1 квітня 2026 року рекомендує не більше 70 %.
LTV рахують від ціни купівлі?
ČNB визначає LTV як співвідношення кредиту до вартості забезпечення. Ціна купівлі та вартість забезпечення можуть відрізнятися, тож запитайте в банку, з якої суми він виходитиме.
Чи обов'язкова межа 70 % для квартир під оренду?
Ні, це рекомендація ČNB, чинна з 1 квітня 2026 року, а не обов'язковий ліміт. Але банк може її дотримуватися, тож враховуйте її під час планування.
Джерела
Закони та офіційні сторінки, на яких ґрунтується текст (чеською).
- Stanovení horní hranice úvěrových ukazatelů LTV, DSTI a DTI - Česká národní banka
- ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky. Kapitálové rezervy se nemění (27. 11. 2025) - Česká národní banka
- Záznam z jednání bankovní rady ČNB o otázkách finanční stability dne 4. června 2026 - Česká národní banka
- Úřední sdělení ČNB k řízení rizik spojených s poskytováním spotřebitelských úvěrů na bydlení, Věstník ČNB 17/2025 - Česká národní banka