Prodej komerčních prostor v Praze 2026

Prodej komerčních nemovitostí v Praze v Q1 2026 pokračoval s obraty 250+ mil. € (Colliers). Prime office yield 5,00-5,50 % (kancelář v centru s dlouhodobým nájemcem generuje čistý příjem 5 % ročně), prime industrial yield 5,50-6,00 %, prime retail 5,25-5,75 %. Kapitálové hodnoty prime office budov 5 500 - 6 500 €/m².

Pražský investiční trh v roce 2026 tvoří kombinaci mezinárodních fondů (CPI, PPF, HB Reavis) a domácích investorů. Prime kancelářský yield 5,00-5,50 % je konkurenceschopný v evropském kontextu (Vídeň 4,25 %, Berlín 4,50 %). Nejzajímavější příležitosti: kancelářské budovy třídy A v Karlíně a na Pankráci, dále logistika CTPark Praha.

— Redakce Lovec-Realit.cz, Q2 2026

Klíčové ukazatele investičního trhu Praha Q1 2026

SegmentPrime yieldPrime kapitálová hodnotaPrime rent
Kancelář - City center5,00 - 5,25 %≈ 6 000 - 6 500 €/m²30 €/m²/měsíc
Kancelář - Inner Prague5,25 - 5,50 %≈ 5 500 - 6 000 €/m²21-22 €/m²/měsíc
Kancelář - Periferie5,75 - 6,25 %≈ 4 500 - 5 500 €/m²15,5-16,5 €/m²/měsíc
Retail high street (Praha 1)5,25 - 5,75 %≈ 8 000 - 12 000 €/m²40-120 €/m²/měsíc
Industrial / logistika5,50 - 6,00 %≈ 1 500 - 2 000 €/m²5-7 €/m²/měsíc
Retail parks6,00 - 6,50 %≈ 3 500 - 4 500 €/m²18-25 €/m²/měsíc

Pozn.: Yields Q1 2026 stabilní (Colliers). Kurz CZK/EUR ~25 pro přepočet.

Segmenty a příležitosti

Investiční trh se dělí na několik segmentů s odlišnými riziky a příležitostmi.

  • Kancelářské budovy třídy A:prime yield 5,00-5,25 % v centru, 5,25-5,50 % ve vnitřní části. Nejlepší lokality: Karlín (Rustonka, Enterprise Office Center), Pankrác (Empiria Tower, Pankrác Prime).
  • Kancelářské budovy třídy B:yield 6,00-7,00 %, potenciál value-add (renovace, repositioning). Vhodné pro sofistikované investory.
  • Retail high street:prime yield 5,25-5,75 %, kapitálové hodnoty až 12 000 €/m² na Pařížské nebo Wenceslas Square.
  • Industriální / logistika:yield 5,50-6,00 %, silná poptávka díky e-commerce. Nejlepší lokality: CTPark Praha, Prologis Park Praha.
  • Retail parks:yield 6,00-6,50 %, defenzivní pozice v ekonomickém cyklu.

Investiční proces

  1. Definujte investiční strategii.Core (yield 5-6 %), core+ (6-7 %), value-add (7-10 %), opportunistic (10+ %).
  2. Due diligence.Right, technical, environmental (LEED/BREEAM), commercial due diligence.
  3. Struktura transakce.Share deal (SPV) nebo asset deal. SPV typický u větších transakcí (>10 mil. €).
  4. Financování.Bankovní úvěr obvykle 55-65 % LTV, sazby 5-6 % p.a. pro kancelářské budovy.
  5. Uzavření transakce.Standardní SPA (Share Purchase Agreement), advokátní úschova.
  6. Property management.Klíčové pro udržení hodnoty. FM náklady 100-150 Kč/m²/měsíc.

Daňové aspekty

  • Daň z nabytí:0 Kč (Zákon č. 386/2020 Sb.).
  • DPH:21 % u nových prostor, u starších možnost osvobození.
  • Daň z příjmu:19 % z čistého příjmu z pronájmu.
  • Daň z nemovitosti:pro kancelářskou budovu 5 000 m² v Praze 30 000 - 80 000 Kč/rok.
  • Odpisy:50 let (2 % ročně).
  • Právní forma:SPV (s.r.o. nebo SICAV) pro daňovou optimalizaci.

FAQ

Jaký je prime office yield v Praze v roce 2026?

Prime office yield v centru 5,00-5,25 %, ve vnitřní části 5,25-5,50 % (Colliers Q1 2026). Kapitálové hodnoty 5 500-6 500 €/m² pro prime budovy.

Které segmenty jsou nejzajímavější?

Kanceláře třídy A v Karlíně a na Pankráci (yield 5,00-5,25 %). Logistika CTPark Praha (yield 5,50-6,00 %). Retail high street na Pařížské pro core investory.

Jaké je LTV u financování?

Bankovní úvěry obvykle 55-65 % LTV, sazby 5-6 % p.a. Sponsor equity min. 30-40 %.

Bez provize?

Ano.