Proč rostou v Praze ceny nemovitostí a jak to s nimi bude v budoucnu?
Ceny nemovitostí v Praze jsou již srovnatelné s cenami ve Vídni, ale přitom životní úroveň a výše platů v Rakousku je citelně vyšší. Zdá se to být nelogické, rozčiluje nás to a přivádí k myšlence, že na pražském trhu roste bublina, která brzy splaskne.
Avšak ceny rostou již od roku 2013 a ani pandemie tento trend nezvrátila, nehledě na všechny hrozivé předpovědi.
A vůbec, prognózy v médiích jsou velmi předvídatelné. Pokud je autorem realitní makléř, jehož byznys spočívá v prodeji cizích nemovitostí a je pro něj důležité přesvědčit klienty, aby co nejdříve uzavřeli smlouvu a nabídli objekt k prodeji, je jasné, že jeho prognóza straší zhroucením trhu. Ale pokud je autorem prognózy investor, který musí prodávat nemovitost přímo teď, bude vás přesvědčovat, že růst cen bude pokračovat a lepší je koupi neodkládat.
Zatím jsou investoři blíže skutečnosti, protože příčina růstu je v banálním převisu poptávky nad nabídkou. Proč?
Deloitte a Institut plánování a rozvoje Prahy před pár lety spočetli, že počet obyvatel Prahy bude do roku 2030 růst v průměru o 13 000 lidí za rok. Přitom se zvyšuje životní úroveň obyvatel a na jednoho člověka připadá čím dál tím víc metrů čtverečních. To znamená, že je v Praze potřeba každý rok postavit řádově 6,5 tisíce nových bytů. Přitom se každoročně vydá stavební povolení pro cca 4 tisíce nových objektů. A v tom spočívá řešení naší záhady. Nemovitostí, zvláště kvalitních, je v Praze nedostatek. Jestliže potenciální investor bude Vídeň považovat za bezpečné ale nízkopříjmové umístění volných prostředků, v případě Prahy však může spoléhat jak na vyšší příjmy z nájmu, tak i na růst ceny aktiv. Proto poptávka neklesá, a to i v době pandemie uzavřených hranic, chybějících turistů a přílivu migrantů.
A zde je moje osobní prognóza. Ceny porostou. Pokud vyvolá pandemie hlubokou hospodářskou krizi, mohou se na krátkou dobu pozastavit a dokonce i snížit, ale jen proto, aby dohnaly ztrátu po skončení omezení. Růst se zpomaluje každým rokem, a nakonec ceny najdou rovnováhu a budou růst o inflaci.