Leasing nemovitosti
Nyní do Česka přijeli zahraniční studenti a tak si častěji vzpomeneme na leasingovou smlouvu. Jaká je tu souvislost?
⠀
Když rodiče posílají své děti studovat, hodně z nich si uvědomuje, že platit za pronájem bytu po dobu 6 let je vzhledem k růstu cen krajně nevýhodné. V takovém případě vzniká otázka, jestli nekoupit studentovi bydlení na hypotéku.
Bohužel však k získání úvěru v Česku je nutné mít potvrzené PŘÍJMY v ČESKU!
⠀
A tady se na scéně objevuje leasing.
Tímto slovem se obvykle nazývá družstevní financování od společnosti Bidli. Tato obchodní značka má vztah ke stavební spořitelně Modrá pyramida a vyrostla z podřízené realitní kanceláře.
⠀
Modrá pyramida, a.s. je dceřinou společností Komerční banky, to znamená solidní společnosti. I když se toto spojení přímo nikde nepropaguje, lze mluvit o diverzifikaci rizik. Pokud bude mít tato obchodní značka nějaké problémy, na mateřskou organizaci stín pochyb nepadne.
⠀
Bidli poskytuje realitní služby a služby úvěrového makléře. A jejich nejzajímavějším finančním produktem je družstevní financování.
⠀
Jak to funguje?
⠀
1. Vyberete si byt. Zaplatíte první vklad. Dříve, pokud klient nemohl potvrdit své příjmy, se požadovalo minimálně 30 %, teď je to třeba upřesňovat, ale minimum je 20 %.
Bidli koupí byt za vašich 30 % a za další peníze, které družstvo dostalo na úvěr od banky.
2. Vlastníkem bytového prostoru, jehož cenu jste z 30 % zaplatili, se nestanete vy, ale družstvo.
3. Vy se stanete pouze členem družstva a vlastníkem členského podílu. Na bydlení je s vámi uzavřena nájemní smlouva.
4. Váš nájem = splátka úvěru + platby za služby + pojištění.
Přínos pro ty, kdo nemůžou prokázat bance příjmy v požadované formě, je jasný.
A netýká se to jenom cizinců. Existuje spousta profesí, kde jsou velké výdělky „načerno“. Počínaje číšníky, manikérkami a konče korepetitory a řemeslníky.
Všichni tito lidé tvoří potenciální klientelu Bidli. A také vaše takříkajíc společníky právnické osoby (všem je jasné, že družstvo je prostě speciální organizačně-právní forma právnické osoby ?).
A jaká je úroková sazba úvěrů u Bidli?
⠀
➖Neznámo proč, jasnou odpověď v jejich materiálech nenajdete, ale na základě výpočtů vychází sazba 5%. To je dost vysoká úroková sazba, a to ještě nejsou všechny výdaje: očekávejte vstupní poplatek 1 % z výše úvěru, depozitní vklad ve výši třech měsíčních splátek a přímé náklady na vyřízení celé transakce.
To však není to nejdůležitější.
⠀
➖Refinancování leasingu v bance vyjde během prvních 5 let pěkně draho – 5% zůstatku. To se vám nebude hodit v případě, že chcete přetrpět pár let a poté doložit oficiální příjmy v Česku a refinancovat úvěr s výhodnější úrokovou sazbou.
⠀
Ale můžu si představit situace, kdy bude takové financování přijatelné.
⠀
Zaprvé pro lidi, kteří před pár lety provedli první platbu za novostavbu a počítali s tím, že dostanou úvěr se zohledněním příjmů v zahraničí . To bylo možné ještě na začátku roku 2020. V porovnání s pokutou a ztrátou bytu je 5 % p. a. na 5 let maličkost. Tím spíš, že tržní ceny za tu dobu výrazně vzrostly.
Zadruhé, některým rodičům se může leasing hodit, pokud si to pečlivě spočítají:
- cena bytů v Praze roste 15 % za rok. Pronajmout si něco je nutné v každém případě, a vlastní české příjmy bude mít student nejdříve za 5 let.
- je-li možné minimalizovat přeplácení – vzít si minimální možnou částku na minimální možnou dobu, po kterou budete splácet. Čím kratší doba, tím menší přeplácení.
- když je součet nákladů menší nebo se rovná výdajům za pronájem + očekávaný růst ceny, je družstevní financování vhodné.
Nejspíš teď už každého napadne otázka – a proč se vůbec všechno tohle musí dělat?
Vždyť družstvo si bere u banky úvěr za jakousi nízkou sazbu a klientu ho poskytne za sazbu vyšší, a přitom vydělává na rozdílu. A když si uvědomíme, že tohle družstvo se od banky oddělilo, vzniká jistý nesoulad.
▫Proč jsou potřeba všechny tyhle mezistupně stavebních spořitelen, realitních agentur a družstev? Proč nejde prostě nabídnout drahý úvěr za 5 % p. a. ročně těm, co nemohou prokázat své a tudíž příjmy?
⠀
Velké procento dlužníků v platební neschopnosti je prostě pro stabilitu bankovního a finančního sektoru země velice nebezpečné.
A s velkou pravděpodobností se mezi cílovou auditorií Bidli octne více lidí s nízkou platební morálkou, finanční gramotností a stabilitou než mezi dlužníky bank.
Pokud se ve vašem družstvu najde příliš velké procento neplatičů nebo problematických plátců, nic hezkého Vás nečeká.
⠀
▫Jste-li disciplinovaným plátcem, sotva tím budete silně postiženi, Česko je přece jen právní stát a ochranné mechanizmy zde existují. Tím spíš, že u vzniku družstva stály solidní organizace.
Ale bez výdajů a nerváků se to neobejde.
⠀
Jsou to rizika, kterých se nemusíte bát, ale je třeba s nimi počítat, abyste mohli přijmout opravdu promyšlené a informované rozhodnutí.